¿Qué es el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?

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Es uno de los regímenes adoptados en la construcción de edificios de departamentos, de quintas, de casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a varios propietarios distintos (Articulo 37 de la Ley Nº 27157).  La existencia de bienes comunes determina que estos bienes son de uso común de los propietarios y sobre los cuales tienen derechos y obligaciones que deben asumir conjuntamente de acuerdo al reglamento interno que adopten, y cada propietario tiene una propiedad exclusiva sobre el cual toman decisiones propias. Esta distinción reemplazó a la antes denominada propiedad horizontal. En sentido práctico diremos que propiedad exclusiva y propiedad común existen en las unidades inmobiliarias que tienen bienes comunes, los cuales son de todos los propietarios  mas no así la propiedad exclusiva que corresponde a cada uno. La Ley Nº 27157 en su artículo 40 dice que los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación;
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular;
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Ampliación de una consulta recibida en nuestra página web.

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19 respuestas para ¿Qué es el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?

  1. cathy mamani cahuata dice:

    tengo una inquietus que pasa si yo vengo ocupando un depratamento nuromero cuarto, pero soy poseedora y no propietaria podria precribirlo?

    • mantyobras dice:

      La prescripción adquisitiva no se formaliza solo con la posesión sino además que esta debe ser continua, pacífica y pública como propietario durante diez años y cinco años cuando median justo titulo y buena fe. El proceso ahora también es notarial siempre y cuando este no sea contencioso, o alguien se oponga a dicho proceso, además de las características señaladas se acompaña a la demanda con solicitud una serie de documentos públicos así como los propios del inmueble a prescribir como planos, memoria descriptiva etc. Habría que cumplir lo primero el tiempo y las condiciones para proceder a conseguir la documentación necesaria. Yendo a la pregunta si reúne los requisitos anteriores posesión continua, pacifica y publica en el tiempo correspondiente podría prescribirlo.

      Atentamente,

      Area Legal MantyObras

  2. Alex Argote dice:

    Hola.., vivo en condominio formado por 7 edificios es decir hay una directiva por cada uno y a la vez una directiva general; tenemos muchos problemas porque la directiva general realiza reuniones solo con los presidentes de cada edificio y consecuentemente toman decisiones relacionadas a los servicios comunes y de mantenimiento (es decir de los 7 aveces asisten 4 o 5 y entre ellos deciden), pero nosotros como propietarios no hemos sido consultados sobre estas decisiones, en que aveces demandan gastos de regular dinero) creando malestar en una gran cantidad de vecinos; mi inquietud es saver como es el procedimiento para levar una buena comunicacion y darle una mejor legalidad a estos actos; asi mismo, si como propietarior estamos facultados para revocar a un presidente de directiva general que ya esta inscrito en RRPP

    • mantyobras dice:

      El reglamento de la ley 27157 en su art. 154 regula la pluralidad de reglamentos internos, y señala que “de producirse la delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos podrán contar con su Reglamento Interno propio. La conformación, funciones mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o secciones“. Los reglamentos internos por mandato imperativo de la ley los realiza el constructor del condominio, y el constructor de su condominio optó por este camino de la pluralidad de reglamentos internos en vez de optar por un solo reglamento. En cuanto a la pregunta en sí, diremos que primero tendríamos que revisar los reglamentos internos de cada edificio y luego el reglamento general, y ver su mecanismo de organización, deliberación y votación de acuerdos. El presidente de cada edificio por lo menos debería consultar cual es la decisión de su edificio, toda vez que se realiza previamente una convocatoria con los asuntos a tratar. El presidente de edificio no puede tomar decisión en temas que no hayan sido debatidos en su junta de propietarios, si cumple este precepto y su posición pierde en una junta de propietarios general, tiene que someterse a la mayoría. Todos los propietarios de un edificio deben saber que temas va a tratar la junta general, por lo que se debería pedir una junta previa para que el presidente lleve la postura de estos, si no hay la participación previa de los propietarios de un edificio, es casi seguro que el presidente tiene libertad para votar. Por lo general la directiva general se elige entre los presidentes de cada edificio debidamente inscritos, son estos los que deben revocar el mandato de su directiva o de su presidente.

  3. humberto toro S. dice:

    La representación del delegado en los casos de pluralidad de reglamentos esta referida unicamente a los aspectos generales del predio, los edificios tienen áreas comunes propias exclusivas de sus propietarios. la representacion no se presume y cada representante debera sustentarla con el acta de sus representados donde establecen la decisión que el representa. Es fundamental que se cumplan las convocatorias de acuerdo a ley : con plazos y agenda clara a fin de que haya un conocimiento de todos los propietarios.

  4. juan meza dice:

    quisiera saber cuando no hay junta directiva como se toman las decisiones ejemplo construccion en drywall en azotea de un aire independizado

  5. KissP dice:

    Actualmente soy copropietaria de un bien inmueble (50% acciones y derechos),se ha realizado la independización del 1er y 2do piso,sin embargo en los planos que se presento y en el Reglamento interno,se consignó un área común (ventana) que está orientada a mi propiedad en la cual supuestamente serviría de ventilación e iluminación,sin embargo se ha alterado su destino,puesto que sirva para q el vecino viole mi derecho de intimidad, toma fotos, mira quien sube y baja de mi propiedad. MI PGTA RADICA EN LA POSIBILIDAD DE EXCLUIR ESTA ÁREA COMUN EN LA ESCRITURA PUBLICA DE DIVISION Y PARTICION YA QUE ESTA PERJUDICANDO MI INTIMIDAD Y PROPIEDAD.Gracias

  6. JUMAR dice:

    Buenas tardes, resulta que mi propiedad se encuentra ubicada en un 3er. piso, y pues en la parte posterior a ella están los aires, el cual en el pasado era la azotea de las personas de abajo, en la actualidad ellos han techado.

    Mis consultas son las siguientes:

    1.- Si se techara la parte de atrás, yo podría construir en esa área?

    2.- Ellos podrían levantar en esa parte?.

    Agradeceré me puedan orientar sobre este tema.

    Gracias.

  7. juan carlos dice:

    Tengo un caso y quiero saber. Cinco hermanos quieren independizar un terreno sobre una construcción cuya actividad es hospedaje de 2 pisos que ocupa el 70% del terreno. Quieren hacerlo en 5 partes, uno de ellos solo le toca una pestaña de la construcción pero ya se hizo la demarcación correspondiente y todos están de acuerdo. Las lineas demarcatorias de los otros corta dormitorios y pasadizos. Pregunto, ¿cómo considero las áreas exclusivas y comunes en este caso, siendo que una escalera también esta cortada por las lineas de demarcación?.

    • mantyobras dice:

      Para hacer una división y partición de un inmueble, es bien difícil y poco probable de realizarlo. Si cada parte no conserva una independencia y pueda ser objeto de partición como ud. señala, si hay construcciones estas deben ser independientes unas de otras, en todo caso, si fuera equitativo, la independización más lógica con la debida contraprestación económica: un piso para cada uno, la azotea para otro y el 30% restante una mitad para cada uno, tiene que verse la factibilidad de la división, cada uno tiene que quedar con un bien determinado y no una parte que no tenga ingreso o este comunicada a otra. Lo otro es que demuela todo y haga una subdivisión, siempre que la municipalidad lo permita.

  8. Sebastian dice:

    Una pregunta, en el año 1985 las azoteas de los edificios se inscribian como propiedad del departamento del ultimo piso o como area comun? de ser un area comun, la podemos dividir entre todos los propietarios? y en caso de no ponernos de acuerdo, yo podria pedir la subdivision del porcentaje que me corresponde (haciendo un acceso directo desde mi departamento) ?

  9. Marita dice:

    Tengo una consulta, que agradecería si alguien me puede contestar con una base legal (ley y artículo)
    Estoy viviendo en un moderno condominio de mas de 200 departamentos, donde una de las reglas del manual de convivencia es que todos los residentes deben usar cortinas tipo roller color blanco en sus ventanas. Es posible que puedan ponerse este tipo de exigencias sobre lo que viene a ser “bien exclusivo”? Me parece que esto es ilegal y un atentado contra la propiedad privada y adentro de mi departamento yo podría poner stores, cortinas, persianas, etc. En todo caso, lo más adecuado sería la obligatoriedad del color blanco por ser la fachada del edificio de color blanco.
    Pero solo se debiera exijir el color blanco y nada más, creo.
    Ojalá me puedan responder. Muchas gracias.

    • mantyobras dice:

      Buenos días.
      En relación a su pregunta:
      Las propiedades que forman parte de un condominio y que tienen zonas de uso común y de dominio exclusivo, cuentan con un reglamento interno por ley (ley 27157) y que se estipula al momento de la independización de las unidades inmobiliarias. Este reglamento es obligatorio para los propietarios de dichas unidades. Además de este reglamento, se pueden establecer normas de convivencia para que no exista conflicto entre los propietarios para no llegar a una junta de propietarios. No es que se obligue a alguien a realizar actos que atenten contra su dominio exclusivo, sino que sobre ciertos actos que pudieran afectar la convivencia los propietarios, se ponen de acuerdo para que todos tengan una conducta adecuada ante ciertos hechos. En estos casos predomina la subjetividad. Estas normas de convivencia son para evitar conflictos, en caso contrario, ud. puede solicitar que se convoque a una junta de propietarios para su modificación.

  10. juan Castro H. dice:

    Estimado Dr. vivo en un condominio, y mi vecino desea cambiar el uso del inmueble de unifamiliar a multifamiliar, lo cual no estamos de acuerdo con los demás vecinos, quiero saber si transgredimos las normas y si este vecino puede demoler y construir a costa de nosotros, teniendo en cuenta que no contamos con una junta de propietarios ni reglamento interno.

    Saludos cordiales,

  11. MeryAnn Romero dice:

    Estimados, mi consulta es respecto a un pasadizo, al cual mis vecinos no tienen ningún acceso, pero fue declarado como bien común. yo hago uso exclusivo desde hace mas de 5 años, puedo ejercer prescripción adquisitiva sobre este pasadizo siendo que no lo usan ni tienen acceso, pese a estar declarado como área común?

  12. Neila dice:

    Buenas tardes:
    Teng un conflicto de intereses familiares que espero me puedan dar luces legales:
    mi hermano soltero y yo casada decidimos hacer negocio en la construcción hace como 8 años atras. decidimos poner aportes y poder construir un edificio de 4 pisos. El aportaria con dinero, terreno= S/. 28 000 aprox. Nuestra sociedad conyugal en dinero y trabajo= S/. 26 500 aprox. debido a problemas de terreno, llegamos a construir cimientos , muros perimétricos, calzar una acequia colindante, cisterna, primer piso a desnivel de 1.5m abajo que quedó en casco rojo, sin piso/instlaciones y el 2do. piso en casco gris techado.
    Buscamos un tercer socio que culminó los acabados del primero y segundo piso y lo hízo habitable. Vive en el segundo actualmente y alquila el primero:Como definimos la rentabilidad de cada socio segun lo q aportamos?’pues el tercero cobra haasta ahora loss alquileres y no recibimos nada los otros dos..aun no hemos regularizado papeles pues no nos ponemos de acuerdo.

  13. Lucia dice:

    Buenos dias,

    En mi edificio la junta de propietarios esta inscrita en registros publicos con un presidente que hace unos meses presento su renuncia formal en una asamblea. Elegimos a una nueva Junta Directiva (la cual aun no esta actualizada ante registros publicos) pero han pasado dos meses y esta junta hace lo que quiere y no respeta los acuerdos tomados en las asambleas. Quisiera saber que pasos debemos seguir para poder revocar a esta Directiva, se que en otros paises un porcentaje de propietarios puede convocar a una asamblea en la cual se revoque a la directiva indicando los motivos. Quisiera saber si aqui existe alguna ley que nos permita a los demas propietarios hacerlo ya que el actual presidente no hace caso a nuestra solicitud porque sabe que lo queremos revocar en dicha asamblea.

    Espero me puedan ayudar, Gracias.

    • mantyobras dice:

      Estimada Lucía.

      En primer lugar hay que revisar el reglamento interno, que tiene que estar actualizado con la ley 27157, aunque en estos casos hay que tener presente que:
      1.- Que si bien es cierto que el 25% del total de las participaciones en las áreas y zonas comunes puede solicitar la convocatoria a Junta de Propietarios, es el presidente de la junta el que la convoca.
      2.- En caso de que el presidente no la convoque, recién se puede solicitar que ésta se realice por convocatoria judicial.

      Si se llega a esta última alternativa, dependerá de la carga procesal del juzgado para que la convocatoria se realice a la brevedad.

      Saludos cordiales,

      Mantyobras S.A.C.
      Inmobiliaria en Lima, Perú
      http://www.mantyobras.com

  14. Fabian Flores dice:

    Previo Saludos;
    Tengo un departamento grande de cuatro habitaciones una de las habitaciones tiene 16m2 independiente con salida a la calle quiero independizarlo para mi y vender el departamento ya con solo 3 habitaciones para que el precio que ofrezco baje y quedarme con dicha habitación mas una cochera por que al departamento le corresponde 2 estacionamientos puedo independizar y quedarme con esa habitación por tratarse de 16m2?,necesito venderlo urgente el departamento se encuentra en el distrito de Chorrillos – Lima
    Gracias por su pronta respuesta.

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