MAS DE LAS DIFERENTES ZONAS Y USO DEL SUELO. PARTE 3

Zona de Reglamentación Especial (ZRE): Son áreas urbanas y de expansión urbana, con o sin construcción, que poseen características particulares de orden físico, ambiental, social o económico, que serán desarrolladas urbanísticamente mediante Planes Específicos para mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano-ambiental. Las áreas de protección se incluyen en esta zonificación.

Zona Monumental (ZM): Constituyen un tipo específico de ZRE, en donde se localizan bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación. Las intervenciones en este tipo de zonas se rigen según lo dispuesto en la Ley Nº 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación.

Zona Agrícola (ZA): Constituida por las áreas rurales. 32.2 En las Áreas de Expansión Urbana de Reserva no se aplica la zonificación hasta que no sean clasificadas como Áreas de Expansión Urbana Inmediata.

FUENTE: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES.

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MAS DE LAS DIFERENTES ZONAS Y USO DEL SUELO. PARTE 2

Pre-Urbana (PU): Son las zonas o extensiones inmediatas al área urbana; en donde, pueden ser habilitadas para granjas o huertas. Corresponden a las áreas de expansión urbana inmediata.

Zonas de Recreación Pública (ZRP): Son áreas que se encuentran ubicadas en zonas urbanas o de expansión urbana destinadas fundamentalmente a la realización de actividades recreativas activas y/o pasivas, tales como: Plazas, Parques, Campos Deportivos, Juegos Infantiles y similares.

Usos Especiales (OU): Son áreas urbanas destinadas fundamentalmente a la habilitación y funcionamiento de instalaciones de usos especiales no clasificados anteriormente, tales como: Centros cívicos, dependencias administrativas del Estado, culturales, terminales terrestres, ferroviarios, marítimos, aéreos, establecimientos institucionales representativos del sector privado, nacional o extranjero, establecimientos religiosos, asilos, orfelinatos, grandes complejos deportivos y de espectáculos, estadios, coliseos, zoológicos, establecimientos de seguridad y de las fuerzas armadas; y Servicios Públicos como instalaciones de producción y/o almacenamiento de energía eléctrica, gas, telefonía, comunicaciones, agua potable y de tratamiento sanitario de aguas servidas. Estas zonas se regirán por los parámetros correspondientes a la zonificación residencial o comercial predominante en su entorno.

Servicios Públicos Complementarios: Son las áreas urbanas destinadas a la habilitación y funcionamiento de instalaciones destinadas a Educación (E) y Salud (H). Para Educación los planos de zonificación consignan: Educación Básica (E1), Educación Superior Tecnológica (E2), Educación Superior Universitaria (E3) y Educación Superior Post Grado (E4). Para Salud los planos de zonificación consignan: Posta Médica (H1), Centro de Salud (H2), Hospital General (H3) y Hospital Especializado (H4). Estas zonas se regirán por los parámetros correspondientes a la zonificación residencial o comercial predominante en su entorno.

FUENTE: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES.

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TE MOSTRAMOS LAS DIFERENTES ZONAS Y USO DEL SUELO.

De acuerdo con las características determinadas en los estudios correspondientes se consignarán las siguientes zonas de uso del suelo:

Residencial (R): Son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda, pudiendo tolerar además otros usos compatibles.

Los planos de zonificación consignan: Zona de Densidad Alta (RDA), Zona de Densidad Media (RDM), y Zona de Densidad Baja (RDB).

Vivienda-Taller (I1-R): Son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda de uso mixto (vivienda e industria elemental y complementarias); así como servicios públicos complementarios y comercio local. Las actividades económicas que se desarrollen tendrán niveles de operación permisibles con el uso residencial.

Industrial (I): Son las áreas urbanas destinadas predominantemente a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de transformación de productos.

Los planos de zonificación consignan: Zona de Industria Pesada (I4), Zona de Gran Industria (I3), Zona de Industria Liviana (I2), y Zona de Industria Elemental (I1).

Comercial (C): Son las áreas urbanas destinadas fundamentalmente a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de compra-venta de productos y servicios. Los planos de zonificación consignan: Zona de Comercio Especializado (CE), Zona de Comercio Metropolitano (CM), Zona de Comercio Zonal (CZ), Zona de Comercio Vecinal (CV). El comercio local no se señala en los planos de zonificación, su localización es definida en los procesos de habilitación urbana.

FUENTE: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES

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ZONIFICACION Y CLASIFICACION DE USO DEL SUELO

La Zonificación es el instrumento técnico de gestión urbana que contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del suelo, en función a los objetivos de desarrollo sostenible y a la capacidad de soporte del suelo, para localizar actividades con fines sociales y económicos, como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones.

La zonificación regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y ocupación que se le puede dar al mismo. Se concreta en planos de Zonificación Urbana, Reglamento de Zonificación (parámetros urbanísticos y arquitectónicos para cada zona; y el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas.

FUENTE: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAICES.

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TERMINOS Y CONDICIONES-DOCUMENTOS A PRESENTAR EN TECHO PROPIO.

Términos y condiciones de los créditos:
 El monto máximo de un crédito de una IFI a un cliente, financiado con recursos del FMV, no excederá del 80% del Valor de Vivienda incluido los gastos de cierre.
 A los créditos otorgados a los clientes que adquieran bienes futuros, se les podrá otorgar un plazo de gracia de hasta 12 meses. Durante dicho periodo, la IFI no pagará el principal del préstamo, intereses y las comisiones que establezca el FMV.
 El crédito deberá ser evaluado de acuerdo a las políticas establecidas por cada IFI; sin embargo, para la evaluación de créditos con ingresos informales y sin historial crediticio bajo la modalidad de ahorro programado, el plazo de ahorro no será menor a seis (06) meses.
Documentos a presentar a COFIDE por la Institución Financiera Intermediaria (IFI) para el desembolso:
 Solicitud de desembolso o Carta solicitud de desembolso virtual.
 Pagaré.
 Expediente de Crédito.
 Copia del Contrato de crédito.
 Copia del formato de la IFI en el que conste la evaluación y aprobación del crédito, según los modelos que como anexos forman parte integrante del Convenio.

FUENTE: MIVIVIENDA.

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FINANCIAMIENTO TECHO PROPIO.

Financiamiento Complementario Techo Propio:
El Financiamiento Complementario Techo Propio (FCTP) es un crédito hipotecario canalizado a través de las Instituciones Financieras Intermediarias (IFI) con recursos del FMV que complementa al BFH y ahorro del beneficiario siempre que cumpla con los requisitos del Programa Techo Propio y del FCTP.
Se acepta la figura de Deudor Solidario para garantizar la continuidad del pago de las cuotas ante una eventualidad que el titular no pueda pagar en la fecha pactada, según cronograma de pagos.
Plazo: Hasta 25 años.
Tasa: Tasa fija y en soles.
Otras condiciones para la aplicación de recursos del Fondo MIVIVIENDA S.A:
 No se financia la adquisición de viviendas con cargas, gravámenes y títulos pendientes que afecten directamente la unidad inmobiliaria, salvo los provenientes de adjudicación de terrenos por parte del Estado, servidumbres de acueducto, electroducto, gaseoducto, de redes eléctricas, agua, desagüe, pistas, así como las servidumbres de paso, ni la adquisición de terrenos y estacionamientos independizados.
 Los recursos serán utilizados en la adquisición de viviendas, a fin de ser destinados a casa-habitación, debiendo ser ocupadas por el cliente.

Fuente: MIVIVIENDA.

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MAS DE TECHO PROPIO

Modalidad Adquisición de Vivienda Nueva
Características:
Ahorro: Mediante Resolución Ministerial N° 397-2021-VIVIENDA se aprobó el valor excepcional del Ahorro Mínimo en la modalidad de AVN de 0.3% del valor de la vivienda.
Valor de vivienda:
Modalidad Detalle Valor de Vivienda Valor del BFH
AVN
VIS Priorizada en Lote Unifamiliar
Hasta
S/ 55,000
9.4 UIT
S/ 43,240
VIS Priorizada en Edificio Multifamiliar/ Conjunto Residencial/
Quinta
Hasta
S/ 68,000
9.7 UIT
S/ 44,620
VIS en Lote
Unifamiliar
Hasta
S/ 96,300
8.75 UIT (*) S/ 40,250
VIS en Edificio Multifamiliar/ Conjunto Residencial/
Quinta
Hasta S/120,300
(*) BFH vigente hasta el 31.12.2022.
(*) 25% adicional al BFH (8.75UIT) para personas con discapacidad de las FFAA y PNP.
(*) 51% adicional al BFH (8UIT) para víctimas que perdieron sus viviendas a causa del terrorismo.

 

Fuente: MIVIVIENDA.

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MAS INFORMACION SOBRE TECHO PROPIO

Requisitos de Elegibilidad para acceder al BFH:
 Conformar un Grupo Familiar (GF): Debe estar conformado por un Jefe de Familia, que declarará a uno o más dependientes que pueden ser: su esposa, su conviviente, sus hijos, hermanos o nietos menores de 25 años o hijos mayores de 25 años con discapacidad, sus padres o abuelos.
 No haber recibido apoyo habitacional del Estado (Enace, Fonavi, BANMAT o el FMV).
 El Ingreso Familiar Mensual (IFM) neto no debe exceder de S/ 3,715 o de S/ 2,071 para VIS Priorizada (aplicable a la Jefatura Familiar).
 No tener vivienda, terreno propio o aires independizados para vivienda a nivel nacional.

Fuente: MIVIVIENDA

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PROGRAMA TECHO PROPIO

El Programa Techo Propio está dirigido exclusivamente a familias de bajos recursos económicos para que puedan comprar, construir o mejorar su vivienda, la misma que contará con servicios básicos de luz, agua y desagüe.
El principal beneficio del Programa Techo Propio es el Bono Familiar Habitacional – BFH, el cual es un subsidio directo que otorga el Estado a una familia como premio a su esfuerzo ahorrador, por única vez y no se devuelve.
De acuerdo con el Decreto Legislativo N°1464, el cual promueve la reactivación de la economía a través de incentivos dentro de los programas de vivienda dada la emergencia sanitaria producida por el COVID-19, se exoneró la acreditación del ahorro a las familias que soliciten la asignación del BFH en el marco del Programa Techo Propio. Asimismo, mediante Resolución Ministerial N° 086-2020-VIVIENDA, se resolvió aumentar el monto del BFH a 8.75 UIT para la modalidad de aplicación de Adquisición de Vivienda Nueva (AVN) y mediante Resolución Ministerial N° 397-2021-VIVIENDA se aprobó el valor excepcional del Ahorro Mínimo en la modalidad de AVN de 0.3% del valor de la vivienda y un valor especial del BFH (8.75 UIT) vigente hasta el 31.12.2022.

Fuente: MIVIVIENDA.

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TECHO PROPIO

¿CUÁL ES EL BENEFICIO DEL PROGRAMA TECHO PROPIO?

El Bono Familiar Habitacional – BFH, el cual es un subsidio directo que otorga el Estado a una familia de manera gratuita como premio a su esfuerzo ahorrador y no se devuelve. El valor del Bono varía de acuerdo a la modalidad a la que la familia postule:

Para COMPRAR su vivienda el Bono es de S/ 40,250*

Para CONSTRUIR su vivienda el Bono puede ser de S/ 27,600**

Para MEJORAR su vivienda el Bono es de S/ 10,580

Monto del BFH aprobado por Resolución Ministerial N° 397-2021-VIVIENDA hasta el 31 de diciembre de 2022.

Monto del BFH aprobado por Resolución Ministerial N° 404-2021-VIVIENDA hasta el 31 de diciembre de 2022.

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SOLICITUD DE CREDITO FONDO DE VIVIENDA

¿Cómo solicitar el Nuevo Crédito Mivivienda?

Para solicitar el Nuevo Crédito Mivivienda debes seguir los siguientes pasos:

1- Pedir calificación: Solicitar a las entidades financieras afiliadas que evalúen tu capacidad de pago y consulta por el ahorro programado.

2- Buscar vivienda: Puede ser por intermedio del buscador de la página oficial, promotores inmobiliarios, portales de las inmobiliarias, entidades financieras o cualquier otro medio certificado.

3- Elegir vivienda: Ten en cuenta que si eliges un proyecto que es sostenible se te otorgará un bono adicional al inicial.

4- Adquirir la vivienda: Una vez aprobado tu crédito por la entidad financiera, ya puedes ser propietario.

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SOBRE CREDITO FONDO DE VIVIENDA

¿Cuáles son los requisitos para acceder al Nuevo Crédito Mivivienda?

Para la compra de una vivienda se deben cumplir las siguientes condiciones:

1- Ser mayor de edad (18 años).

2- Ser una persona natural residente en el Perú o peruano residente en el extranjero.

3- Contar con una cuota inicial mínima del 7,5% del valor de la vivienda.

4- Ser calificado como sujeto de crédito por una Institución Financiera (IFI).

5- No ser propietario o copropietario, de otra vivienda en cualquier localidad del país. Tampoco podrán ser propietarios de otra vivienda, el cónyuge o el conviviente legalmente reconocido independientemente de su régimen patrimonial o los hijos menores de edad.

6- No haber adquirido, ni el solicitante ni su cónyuge o conviviente legalmente reconocido, una vivienda financiada con recursos del Fondo Mivivienda o del Programa Techo Propio o del Fonavi.

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DE INTERES SOBRE FONDO DE VIVIENDA

¿Cuál es el monto del Nuevo crédito Mivivienda?

El nuevo Crédito Mi Vivienda 2022 financia, a través de entidades, inmuebles entre S/ 65.200 hasta los S/ 464.200, en un plazo de 5 a 25 años.

Este permite comprar cualquier vivienda, construir en terreno propio o aires independizados, así como mejorar tu vivienda.

Con este préstamo, el beneficiario puede pagar como máximo el 90% del valor de la vivienda con la misma cuota de pago.

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MAS SOBRE FONDO MI VIVIENDA

¿Cuánto es el Bono del Buen Pagador?

Uno de los grandes beneficios de este crédito es el Bono del Buen Pagador (BBP) que va desde los S/ 10.800 hasta S/ 25.700. El Estado peruano brinda esta ayuda económica para el pago de la cuota inicial. Es no reembolsable, es decir, no se devuelve.

Además, si el beneficiario decide adquirir una vivienda eco-sostenible, se le otorga el Bono Mivivienda Sostenible, cuyo valor actual es de S/ 5.400 y permite pagar una mayor cuota inicial para la compra del inmueble, ya que se suma al Bono del Buen Pagador.

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FONDO MI VIVIENDA

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) autorizó la transferencia de S/ 108,7 millones al Fondo Mivivienda, con el objetivo de financiar el desembolso del Bono del Buen Pagador (BBP) del Nuevo Crédito Mivivienda hasta fin de año. Con estos recursos, el Fondo Mivivienda podrá otorgar hasta 5.054 bonos en el 2022. Este subsidio no reembolsable y está dirigido a personas de ingresos medios con buen historial crediticio y que acceden al Nuevo Crédito Mivivienda.

Este crédito te financia como máximo el 90% del valor de la vivienda y la cuota de pago siempre será la misma. 

 

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Como hacer una subdivisión de lotes

MantyObras Inmobiliaria da alcances sobre una consulta recibida sobre como hacer una subdivisión de lotes.

PRIMER PASO.- MUNICIPALIDAD DISTRITAL

PRESENTAR DOCUMENTOS EN LA MUNICIPALIDAD, EL TUPA DE LA MUNICIPALIDAD DE LOS OLIVOS SEÑALA

1.-  SOLICITUD SIMPLE DIRIGIDA AL ALCALDE
2.-  TITULO O PARTIDA REGISTRAL DONDE SE INCLUYAN LAS MEDIDAS PERIMETRICAS.
3.- SI ES COPROPIEDAD AUTORIZACION DE LOS COPROPIETARIOS.
4.- PLANOS FIRMADOS POR INGENIERO CIVIL O ARQUITECTO.

-PLANO DE UBICACIÓN
-PLANO PERIMETRICO
-PLANO DE SUBDIVISION

5.- MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA MATRIZ Y DE LOS SUB LOTES.
6.- CONSTANCIA DE EXISTENCIA Y SUFICIENCIA DE AGUA Y LUZ.
7.- INSPECCION OCULAR.
8.- PAGO DE APORTES POR PARQUES ZONALES.
9.- PAGO DE DERECHO TRAMITE APROXIMADAMENTE 500 SOLES

SEGUNDO PASO SUNARP

1.- PLANO MUNICIPAL DE SUBDIVISION Y MEMORIA DESCRIPTIVA DEBIDAMENTE SELLADO Y VISADO DONDE DEBE PRECISARSE EL AREA LINDEROS Y MEDIAS PERIMETRICAS DE CADA UNO DE LOS PREDIOS RESULTANTES.
2.- RESOLUCION MUNICIPAL DE SUBDIVISION.
3.- CODIGO DE REFERENCIA CATASTRAL DE LOS PREDIOS RESULTANTES.
4.- DERECHOS REGISTRALES.

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Determinación del PER para inmuebles

Como es de conocimiento es la comparación entre el precio de venta con la renta del mismo bien. El índice obtenido de estos valores, nos da el numero de años que se tendría que alquilar un bien para recuperar el valor de compra.

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¿Dónde publican los remates judiciales?

Existe el portal del Poder Judicial del Perú llamado REMAJU (o REM@JU), acrónimo de Remate Electrónico Judicial. En este portal, se puede ver una amplia cantidad de propiedades que están siendo subastadas y puestas en remate. Fue creada para hacer subastas electrónicas o también conocidos como remates virtuales.

En el sistema anterior, todo se hacia previa publicación en el diario oficial El Peruano y se se realizaba el remate en un local previamente establecido. Aún se pueden ver algunas publicaciones en la web del diario El Peruano.

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¿Cuáles son los bienes adjudicados por los bancos?

Los bienes adjudicados y bienes recuperados por las entidades financieras como los bancos, pueden ser bienes muebles como bienes inmuebles.

Dentro de los bienes mobiliarios, podemos encontrar desde maquinaria y equipo, como autos, motos, tractores, así como bonos, fideicomisos de dación en pago (fideicomiso constituido con bienes muebles o inmuebles por el deudor o un tercero de una operación crediticia con la finalidad de que los recursos obtenidos por la venta de dichos bienes, o en su defecto los mismos bienes, sean entregados a la empresa acreedora), etc.

Dentro de los bienes inmuebles podemos encontrar casas, departamentos, terrenos, edificios, locales comerciales, industriales, hasta centrales hidroeléctricas, etc.

Debemos recordar que, según lo expresado en un anterior artículo, debemos entender por bienes adjudicados tanto lo definido por la SBS como bienes recuperados, así como los bienes adjudicados propiamente dichos.

Dichos bienes han sido adjudicados mediante un proceso legal, mayormente judiciales o venta extrajudicial de ejecución de garantía mobiliaria.

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¿Qué es un Bien Adjudicado?, ¿Qué es un Bien Recuperado?

Las definiciones que se usan en el sistema financiero peruano son las siguientes:

1. Bienes adjudicados: Bienes que las empresas reciben en dación en pago o adjudicación como pago total o parcial de deudas.

2. Bienes recuperados: Bienes cuya posesión es recuperada por las empresas como consecuencia de la resolución de los contratos de arrendamiento financiero. Estos bienes deberán ser contabilizados como bienes realizables, a partir de la recuperación de la posesión física.

Estas definiciones están dadas por la SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP) en la Resolución S.B.S. N º 1535-2005, o sea en el Reglamento para el Tratamiento de los Bienes Adjudicados y Recuperados y sus Provisiones, que aplican a todas las empresas del sistema financiero en Perú.

Debemos resaltar que muchas veces los términos Bien Adjudicado y Bien Recuperado se toman como sinónimos, sin embargo, ahora sabemos que exactamente esto no es así.



Un bien adjudicado es entregado voluntariamente por un deudor a su acreedor (dación en pago), aunque luego pueda ser necesario realizar un proceso judicial frente a un tercero para la toma de posesión del bien.

Un Bien Recuperado se origina cuando, por ejemplo, un banco ejecuta una hipoteca para cobrar una deuda que el deudor no ha podido finalizar de cancelar.

Algunos portales web de venta de inmuebles (e incluso la web de algunos bancos) usan la frase “bienes adjudicados” y casi nunca la frase “bienes recuperados”, pero debemos entender que, en el caso de estos bienes ofertados, se trata de tanto bienes adjudicados como bienes recuperados por el sistema financiero peruano.

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