¿Qué es las acciones y derechos de un inmueble? (Consulta recibida por nuestra Área Legal)

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Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla, es la parte que tiene una persona en un inmueble que físicamente no está dividido o, específicamente, es la cuota ideal de un bien.

Se da cuando materialmente existen dos o más personas que ejercen un derecho de propiedad sobre el mismo bien.
En dicho caso estamos ante una forma de propiedad, por lo que es regulado por el Código Civil y en especial en el Capitulo V del Código Civil: “Copropiedad”.

Podemos entenderlo de manera más práctica: que el bien inmueble está dividido en dos o más partes y que a su vez le corresponden a dos o más personas, que aún no han hecho la división formal.

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44 respuestas para ¿Qué es las acciones y derechos de un inmueble? (Consulta recibida por nuestra Área Legal)

  1. Juan Carlos Arias dice:

    Que sucede si es que el co propietario tiene serios problemas judiciales que lo obligaron a huir del pais y estar en la situación de reo contumaz, de otra parte este predio no esta en la situación de embargo por la parte alicuota que le corresponde a este co propietario, como hacemos para sanear e independizar el porcentaje que nos corresponde legalmente??? y poder hacer usufructo de este y tomar posesion de la parte que nos corresponde.

    • mantyobras dice:

      Aunque no lo dice, debe existir una cuestión de inestabilidad. Si la propiedad está libre de gravámenes, debería verse la posibilidad que donde este el copropietario envié, siempre que sea posible, un poder por escritura pública para la transferencia de dichas acciones y derechos; de no ser posible, solo queda la vía judicial, ver la extinción de la copropiedad, la división y partición, como es un juicio largo buscar la medida cautelar de anotación de demanda.

  2. DANIEL HIDALGO GUTIERREZ dice:

    En caso de q en una propiedad este un negocio de uno de los dueños como puede hacer q ese negocio permanesca en el inmueble hasta q pague sus deudas
    Por cierto los padres me dejaron aqui antes q muera pero yo termino de pagar en el 2015 como me puedo amparar en dicho caso

  3. Nelson dice:

    A debo hacer para sanear o levantar los sellos de derechos y acciones algo q no se tarde mas de un mes

  4. JPV dice:

    Soy copropietario de 2 inmuebles ya independizados en registros pero en cada partida aparecemos los 2 propietarios( y los inmuebles no tiene hipotecas y todo ta limpio)..pero cada propietario habita un departamento x mutuo acuerdo…pero la otra parte no kiere ni vender o q cedamos mutuaamente ni nada solo q me vaya y tomar posesion de mi departamento xq viajare y kiero vender mi porcentaje…q debo hacer?? Gracias

  5. Patricio dice:

    Estoy por comprar un local que está bajo el régimen de derechos y acciones, forma parte de un terreno dividido en 4 lotes. Por favor quisiera saber si en lo futuro tendré algún problema legal o qué es lo que mas conviene. Gracias por su respuesta

  6. Johnny Bravo Rojas dice:

    Mi esposa compro un inmueble a su nombre como soltera y a nombre de su hermana, pero en ese tiempo ya estabamos casados, me corresponde parte de la casa? y que debo hacer para reclamar lo que me corresponde como esposo casado, ya que actualmente tenemos problemas y quisiera que la parte que me corresponde (mis acciones y derechos) pasen a nombre de mis hijos. ojala entienda lo que quiero consultar.

    • NILSON dice:

      PRIMERO DEBERIAS ESPECIFICAR A QUE REGIMEN PERTENECE TU MATRIMONIO SI AL REGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES O AL DE PATRIMONIO SEPARADO

  7. Juan Carlos dice:

    soy coopropietario de un inmueble el cual esta ocupado por varias familias es un corralon con catorce cuartos vive gente de mal vivir la pregunta es si puedo venderlo ya que los demas coopropietarios se han desentendido de el terreno y uno a fallecido sin dejar herederos , yo he asumido los gastos de arbitrios y prediales en su totalidad llegue a levantar embargos que la municipalidad realizo por falta de pagos de estos impuestos , mi pretención es poder rematarlo al mejor postor y si e posible que yo solo pueda vender mis derechos y acciones y el comprador pueda ejercer algun derecho en juicio por posesion precaria y luego poder prescribir la propiedad de los demas coopropietarios .
    En resumen le sederia mis derechos por medio de una compra venta , para que pueda actuar judicialmente y prescribir el bien a su favor en un futuro.

    • NILSON dice:

      SI ES POSIBLE QUE EL COMPRADOR DE TUS DERECHOS Y ACCIONES PUEDA ADQUIRIR EL INMUEBLE POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA SIEMPRE Y CUANDO EN EL TRANSCURSO DE 10 AÑOS DESDE AQUELLA VENTA LOS OTROS COPROPIETARIOS NO SE OPONGAN (NO OLVIDAR QUE LOS OTROS COPROPIETARIOS OBLIGATORIAMENTE SERÁN NOTIFICADOS DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO DE CESION DE DERECHOS Y ACCIONES)ESPERO HABERTE AYUDADO

  8. HENRRY dice:

    UNO DE LOS COPROPIETARIOS Y/O EL COPROPIETARIO QUE VENDIO SU PORCENTAJE DE ACCIONES Y DERECHOS DE UNA PROPIEDAD BAJO CUALQUIER TERMINO PUEDE ANULAR EL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS QUE SUCEDIO HACE 6 MESES DEBIDAMENTE REALIZADO ANTE UN NOTARIO PUBLICO E INSCRITO EN LOS REGISTROS PUBLICOS, POR ALGUN MOTIVO QUE EL O ELLOS PUEDAN ADUCIR ES POSIBLE ESO….GRACIAS POR SU ATENCION

    • NILSON dice:

      ES POSIBLE MEDIANTE LA INTERPOSICIÓN DE UNA DEMANDA DE NULIDAD DE ACTO JURÍDICO PERO SIEMPRE Y CUANDO ACREDITES MUY BIEN CUALQUIERA DE LAS CAUSALES ESTABLECIDAS EN EL ARTICULO 219 DEL CODIGO CIVIL

  9. HENRRY dice:

    UNO DE LOS COPROPIETARIOS Y/O EL COOPROPIETARIO QUE VENDIO SU PORCENTAJE DE ACCIONES Y DERECHOS QUE LE CORRESPONDIAN PUEDEN ANULAR EL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE ACCIONES Y DERECHOS DE UNA PROPIEDAD REALIZADA HACE 6 MESES DEBIDAMENTE REALIZADA ANTE UN NOTARIO PUBLICO E INSCRITA EN LOS REGISTRTOS PUBLICOS

    • NILSON dice:

      ES POSIBLE MEDIANTE LA INTERPOSICIÓN DE UNA DEMANDA DE NULIDAD DE ACTO JURÍDICO Y CONSIGUIENTE SENTENCIA CONSENTIDA Y EJECUTORIADA A TU FAVOR DEL PODER JUDICIAL

  10. Jorge Guillermo dice:

    Entendido que los 2 accionistas del predio tienen 50 y 50 %, como o que criterio se define la independización. El caso es que es una propiedad de 8 x 20 m. de fondo y un piso construído de 92 m. ¿ puedo autonomamente independizar un frente de 6 m. por 13 de fondo y dejarle un paso de 2 m y la parte del fondo que le corresponda. Ojo era una herencia para nosotros ( 2 hermanos ) y la parte de la sucesión intestada de mi hermano la vendió, sin yo conocer de su venta.

  11. Eduardo Agurto dice:

    Mi hija ha comprado un departamento, està conviviendo y quiere asegurar la propiedad para mi nieto. Que se debe hacer?

  12. javier christian dice:

    una propiedad que son 11 herederos, el cual compre 6 mas mi parte por cesion de derecho por escritura publica osea que dispongo de 7 de 11 podria vender?

    • NILSON dice:

      CLARO QUE PUEDES VENDER OBVIAMENTE HASTA EL LIMITE QUE TE CORRESPONDE DEL INMUEBLE SOBRE LA PARTE QUE LE CORRESPONDE A LOS OTROS CUATRO PROPIETARIOS NO PUEDES HACER NADA

  13. Virginia Morales dice:

    Somos 6 hermanos que hemos heredado una casa y un co-propietario no quiere venderla ni salir pues vive allí hace muchos años , tres estamos interesados en venderla que procedimiento adoptamos?

  14. CLaudio FLores dice:

    Es muy arriesgado comprar una propiedad rural de 4600 mts cuadrados??? Tengo entendido que si se vende menos de 5000 mts cuadrado, solo se pueden vender acciones y derechos de el inmueble por lo tanto el comprador no podria inscribir la propiedad en el conservador de bienes raices y se corre el rieso de una expropiacion. Es tan asi?? Gracias!

  15. CLAUDIA dice:

    SI EN UN CERTIFICADO DE DOMINIO APARECE QUE LA PERSONA ES DUEÑA DE ACCIONES Y DERECHOS SIGNIFICA QUE NO ES DUEÑA DEL 100% DE LA PROPIEDAD?

  16. JORGE ILLANES CHAVEZ dice:

    Queria por favor que me orienten en el siguiente caso,mi mami tiene una propiedad con una superficie de 60 mts.,la otra parte le corresponde a una señora con 120 mts. ,la inscripción en derechos reales esta como acciones y derechos, pero ante la negativa de la señora de poder dialogar y hacer un documento en favor de ambos como accionistas, mis dudas son las siguientes: Que podríamos hacer para la ampliación del inmueble porque es una construcción es de adobe y por los años se viene abajo con el peligro de un derrumbe, no hay un documento de división y partición pero ambas partes están divididas muy independientemente tanto que la señora hiso ya su remodelación y a nosotros nos niega este derecho argumentando que el terreno en su totalidad tiene dos accionistas, mi mami y ella. Según la nueva ley entiendo que cada persona tiene derecho a vivir en comodidad con su familia sin perjudicar a otras personas verdad?? En el caso de mi mami que es lo que puede hacer por que todos sus documentos están en orden, pago de impuestos, un folio real propio, solo nos falta el catastro que en Gobierno Municipal tiene normas que no le permiten construir en menos de 100 mts. , mi mami simplemente quiere levantar una nueva pared de ladrillo y ampliar un piso mas, remodelar su techo y otros. Revisando la nueva ley, quiero saber que pasos debo seguir para hacer la remodelación de esta pequeña casita cumpliendo las normas y sin perjudicar a nadie, la propiedad de mi mami esta en plena esquina y no malesta a nadie, los 60 mts. están ya divididos con un muro o pared que ambas partes tenemos.Esperando que nos concedan un tiempo para orientarnos nos despedimos,muchas gracias.

  17. alex dice:

    Una consulta , un familiar pago el 50 % de un domicilio en una constructora , pasado el tiempo le están pidiendo que termine de cancelar la deuda para poder entregarle la casa. Por motivos de fuerza mayor, esta persona ya no puede cancelar la casa pero no la quiere perder. ¿se puede hacer la transferencia del porcentaje pagado notarial mente? Para que pueda así una persona con capacidad crediticia pueda pedir un crédito hipotecario y terminar de cancelarla , puesto que la constructora no quiere hacer la transferencia del monto pagado al familiar para que esta aparezca a su nombre y poder pedir el préstamo.

    • mantyobras dice:

      Estimado Sr. Alex,

      Con el cuidado del caso, para hacer una interpretación de su interrogante, hay que preguntar si el inmueble tiene partida registral propia, si el adquiriente ya tiene derecho inscrito y si el inmueble está hipotecado.
      La constructora se ciñe a lo estipulado en el contrato y puede requerir la resolución del contrato. Ante esto el adquiriente puede:
      a.- Que el saldo lo cancele un tercero solvente que también le pague el 50% cancelado, adquiera la propiedad para él y después lo hipoteque.
      b.- Si es con la intervención del banco, el banco puede negociar el crédito de la siguiente manera; es por el total, le cancela al adquiriente y a la constructora, y la compra para el tercero con crédito bancario y la hipoteca la casa a su favor. No hay necesidad de hacer la transferencia de lo eventualmente pagado.
      c.- Lo que quiere la constructora es que se le cancele y el que tiene que hacerlo es el primer adquiriente, a través de lo señalado anteriormente, no otra persona.

  18. jULIANO dice:

    Realicé en los ochentas una declaratoria de herederos causante mi padre, se agregó a la esposa y cinco hijos. Ahora han pasado 30 años y han aparecido dos hermanos varones mas y quieren reunirse con nosotros so pretexto de conocernos o reencontrarnos. Yo en particular no los conozco, no han actuado aún de forma legal, pero mi duda es si pudieran hacerlo ya que la sucesión aún no se ha dividido ni se llego a transferir el bien por una serie de entrampamientos y el predio solo se alquila y lo recaudado se distribuye entre los herederos declarados así como se asume los gastos de impuestos municipales, tributos y demás perlas. Pregunta ¿pueden incluirse personas aduciendo ser hijos del causante y decir que nosotros los marginamos de la herencia y que actuamos de mala fe al no incluirlos (no sabíamos que existían ) y son personas mayores que yo? ¿Ellos podrían pedir ser parte de la sucesión y demandarnos por ello y yo y los demás condóminos perder nuestros derechos y acciones ? ¿Es posible que seamos demandados por daños y perjuicios y ser sentenciados a pagar los años que ellos no han recibido dinero y también pueden solicitar indemnización por 30 años de no haber usufructuado? No haberse aparecido NO HABER EJERCIDO SUS DEBERES Y DERECHOS jamás supimos de su existencia y si sabían que su padre tenia algún inmueble ¿por que recién lo reclaman ? ¿Es posible eso de aparecerse después de 30 años y reclamar judicialmente ? La declaratoria se realizó en los ochenta por vía judicial de forma legal y se cumplió con las publicaciones pertinentes en el peruano y un diario de circulación nacional.

    • mantyobras dice:

      Está contemplado en el Código Civil que la Petición de Herencia es para los que se consideren herederos y que no han sido incluidos como tales en el proceso de sucesión intestada y que no posean los bienes que les pertenecen. Esta acción no prescribe, por lo tanto, si aparece un heredero no contemplado en el proceso de declaratoria de herederos (ahora sucesión intestada), este puede plantear vía judicial la petición de herencia. Si han sido debidamente reconocidos por el causante, la ley no hace reparos en cuanto a la buena o a la mala fe, después de ser declarados herederos judicialmente, ellos podrían demandar la realización de inventario y rendición de cuentas, así como la división y partición correspondiente. Nadie se queda sin propiedad, solo aumentan los herederos.

  19. jULIANO dice:

    esta declaratoria se encuentra inscrita en las partidas registrales donde mi padre tiene solo derechos y acciones pues también dichos bienes los heredo de sus padres (prácticamente es una sucesión de derechos y acciones de mi familia )

  20. MAVEL MENDOZA dice:

    En un contrato privado de cesión de derechos y acciones, ¿Qué documentos tiene que pedir el cesionario y es suficiente con legalizar las firmas ante notario?

    • mantyobras dice:

      Si se habla de contrato privado, este no se va a formalizar por escritura pública y dependiendo de sus antecedentes uno debe solicitar los documentos que respalden dicho contrato. Si es contrato sobre bien registrado, es mejor elevarlo a escritura pública, si la cesión es sobre bien no registrado normalmente solo se legalizan las firmas en la notaría.

  21. jesus flores dice:

    Hola.. que pasa si una persona se inscribe en los registros publicos con derechos y acciones ..llevado judicial mente sin plano perinetrico. Dentro de una partida de la comunidad de 100 mil hectarias..y .. este terreno pertenece a otro dueño que esta en registro publico con una compra venta e independisacion para inscribirse .habra alguna trava para poder registrar la compra venta e independisacion .. ya que existe una resolucion de derechos y acciones del traficante ..pero no tiene plano en esa resolucion solo dice el metraje .. podria ver alguna superposicion en el predio..graciass

  22. Adrian Condor dice:

    Buen artículo. Tengo una duda que es algo urgente, están vendiendo el departamento de un amigo, está ubicada en zona comercial importante, el precio independizado varia entre 170 mil dólares a 220 mil; pero lo están vendiendo a 55 mil dólares;en mi opinión es muy poco; la consulta es , cuanto se debe devaluar el inmueble siendo sólo acciones y derechos de una manera aproximada.
    Muchas gracias

  23. Johann dice:

    Sres. cuando estuve de novio realicé la compra de un departamento en copropiedad, ante el banco ambos solicitamos un crédito hipotecario pero este figura únicamente a mi nombre, nos separamos justamente porque mi pareja al no aportar nada para la inicial se comprometió en ayudarme con el pago de las cuotas, pero nunca fue así, yo puse tanto la inicial así como el pago de las cuotas durante más de año y medio, cansado de esta situación y estando ajustado con el pago de las mismas, decidí separarme y decirle que lo justo era que me ceda su 50% ya que hasta esa fecha yo fui quien puso la inicial así mismo paga las cuotas, me firmo una minuta donándome sus derechos, pero el día de firma de escritura cambio de parecer y ahora me chantajea diciéndome o me pagas 20 mil soles o no te firmo nada, no quiero ni puedo pagarle esta cantidad, ya que a las justas puedo asumir las cuotas que vengo pagando con tal de que caer en atrasos y el banco nos ejecute la hipoteca, es posible entablar algún tipo de demanda, yo tengo evidencia de que la inicial fue debitada de mi cuenta y que las cuotas también se cargan a mi cuenta de haberes, si no accediera a pagar lo que ella pide, es posible que la denuncie por perjudicarme económicamente ya que aún siendo copropietaria no aporta nada, o yo sigo pagando todo, y así de esta forma acceda a entregarme el 50% que puse a su nombre. por favor agradeceré en grande su ayuda.

    • mantyobras dice:

      Buenos días.
      En relación a su pregunta:
      Según lo expuesto, se ha extendido un crédito hipotecario a favor de una persona que ha adquirido un inmueble en copropiedad, por lo que éste es el que ha cancelado la cuota inicial y las cuotas siguientes a esta. Hay que separar dos situaciones: la primera es que ante el banco ante el cual este procederá a la ejecución cuando no paguen las cuotas, hay que revisar el contrato de crédito. En la segunda situación, pareciera que entre los copropietarios no ha existido ninguna relación contractual, ante esto, quedaría la vía judicial, con los antecedentes expuestos, como el contrato de compraventa a favor de los propietarios, así como el contrato de donación que no correspondía por lo antes expuesto. Es muy difícil hacer un análisis total de la situación pero sí corresponde adjudicar el inmueble a quien está pagando las cuotas.

  24. pocholo dice:

    estoy por comprar un inmueble en la cual consta de 4 niveles, el 1° y 2° nivel figura en la ficha registral pero el 3° y 4° no, el propietario es uno solo, ahora de esos niveles 3° y 4° esta construido solo un 30% aprox., cual es el tramite a seguir para subsanar ese detalle, gracias de antemano.

  25. luis dice:

    Somos 7 hermanos y tememos un lote de terreno de 500 metros cuadrados producto de una herencia. Me dicen que está en derechos y acciones, ya que cuando recibimos esta herencia eramos menores de edad y solo uno de mis hermanos era mayor de edad por lo tanto el terreno esta a nombre su nombre. Quisiera saber si en la escritura constamos los nombres de todos mis hermanos que ahora ya somos mayores de edad ¿mi hermano mayor sigue como propietario?

    • mantyobras dice:

      Aquí hay que decir lo siguiente:
      1.- Un bien es adquirido por herencia, en primer lugar, por anticipo de legitima otorgado por los padres (presumamos que son los padres que han otorgado la herencia) aquí si existe escritura pública y por testamento o la declaración de sucesión intestada, aquí existe escritura, resolución judicial o acta notarial.
      2.- Si el terreno está a nombre de un hermano, es casi seguro que se realizó un anticipo de legítima. El es el propietario. Si los padres han fallecido hay que solicitar la colación del bien afín de que regrese a la masa hereditaria y figure a nombre de todos los hijos.
      3.- Si está a nombre de un hermano, no está como acciones y derechos sino que la propiedad le corresponde al hermano.
      4.- El anticipo de legitima no se hace necesariamente solo al hermano mayor, se puede hacer también para los menores.
      5.- Si la duda es quién es el propietario sería recomendable solicitar un CRI – CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO,
      siempre que el inmueble figure inscrito en registros públicos.

  26. cesar dice:

    Mi bisabuela Rosmery heredó de su segundo esposo Jose una propiedad y dejó por herencia un terreno de 284 m2 a sus 4 hijos:
    Nella (falleció y sus 3 hijos ya hicieron la sucesión intestada)
    Kelly (esta viva, es soltera y no tiene hijos)
    Roberto (falleció y sus 6 hijos ya hicieron la sucesión intestada)
    Maria (Ella es media hermana del resto, hija del primer esposo)(falleció y sus 5 hijos ya hicieron la sucesión intestada)
    Yo como bisnieto he vivido por más de 36 años en la parte de Maria (he tomado posesión, pago servicios de luz, arbitrios, etc) y he conversado con sus herederos para que me vendan sus acciones y derechos de ellos, primero estuvieron de acuerdo en el precio de $150 dolares x m2, ahora último lo están sobrevaluando a $600 dolares el m2.
    Ellos nunca tomaron posesión de su parte (ni cuando estuvo viva mi bisabuela, ni cuando murió).
    ¿Yo puedo hacerles un juicio y pagarles la cantidad justa?
    ¿Pueden perder su parte por no haber ejercido la posesión de su parte?

    • mantyobras dice:

      En cuanto a la copropiedad adquirida por herencia esta se extingue por división y partición o que uno de los herederos vaya comprando las acciones y derechos a cada uno de los otros herederos hasta completar el 100% o solicitar la división y partición de los que quedan. En realidad según los datos consignados la Sra. María solo tendría el 15.625% de las acciones y derechos del inmueble aproximadamente y el Sr. Cesar, que nos consulta, tendría el 3.125%, y nos habla de aproximadamente 15 copropietarios, la sugerencia es que vaya comprando las acciones y derechos de los que quieren vender, si alguien no quiere vender iniciar un proceso de división y partición. Por las siguientes razones:
      1.- la prescripción adquisitiva no funciona entre copropietarios, la posesión no genera un derecho de propiedad futuro.
      2.- Los derechos hereditarios son imprescriptibles, el heredero puede reclamar o hacer uso de su derecho cuando lo estime pertinente o a solicitud de otro heredero.
      3..- existe vía propia para la extinción de los derechos hereditarios patrimoniales: la división y partición.

  27. Julio Espinoza dice:

    Somos 4 hermanos, 1 de ellos incapaz judicialmente, con curador que es mi hermano nombrado judicialmente. Hemos hecho un acuerdo notarial de particion y division nosotros 3 capaces , el cual necesita de aprobacion judicial la cual todavía no se obtiene. Puedo vender los bienes que se me han adjudicado o debo esperar a que se realice la aprobacion judicial del acuerdo? Si lo vendo antes de obtener la aprobación deberé hacer algun descuento en el precio de venbta por esta situacion?
    muy agradecido

  28. Milton dice:

    Buenas noches, mi case es de mis padres
    lo cual vendio en el año 2005 a dos personas 1 a 9.65 % equivalente a 500 m2
    el otro de 13% equivalente a 700 m2 actualemente 2013 he puesto una demanda de nulidad de acto juridio de la primera persona porque vendio a dos terceros pero les vendio por area determinada a uno de 120 m2 fisico y al otro de 380 cuando ambos estan en posesion, era un terreno eriazo, y ahora estan abarcadno mas por que dentro dle area de 5000 m2 no se habia independizado ahora ellos estan afectando en la futura calle. actualmente he dado mis padres ha n dado us audiencia y no se como va a quedar si apelan o no.
    Gracias

  29. Georgina dice:

    Mis padres fallecieron, somos tres hermanos, uno esta en el extranjero (quedo fuera del proceso por no presentarse) y mi otro hermano quedo en poder del inmueble heredado; inicie un juicio de división y partición pero ya lleva tres años y aún no se resuelve por la lentitud del Poder Judicial. Recien me he enterado que mi hermano esta con cirrosis y puede fallecer; en que condición quedarìa el proceso que estoy llevando.

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