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Invasión de la propiedad compartida. Acciones a tomar

copropiedadConsulta: La propiedad de mi padre es compartida con su hermano (propiedad en condominio). Se divide lado derecho e izquierdo viéndola de frente. Al centro existe un área libre que da a las escaleras de acceso compartidas. Ahora uno de sus hijos ha cercado ese ingreso y colocando un local comercial y con el portón abierto invadiendo el área común ¿Qué acciones podemos tomar, ya que el padre de ellos no se presenta a conversar ni nada?

 Respuesta: Buen día. Mi nombre es Milagros Burga, abogada del equipo legal de la inmobiliaria MantyObras y le apoyaré con esta consulta. En lo que respecta a su consulta sobre el mal uso del área común de los copropietarios cumplo con informar que, de acuerdo a lo regulado en nuestra legislación, cualquier copropietario puede reivindicar el bien común, promoviendo las acciones posesorias correspondientes, tales como la presentación de una demanda de reivindicación del bien común, o, la interposición de un interdicto de retener, proceso judicial que deberá tramitarse en la vía sumarísima, a fin de conseguir el cese de la perturbación. Ambos son procesos civiles, para lo cual se recomienda la asesoría de un abogado. Por lo tanto, en caso esté interesado en llevar adelante el presente caso, agradeceré contactarme al siguiente correo electrónico: asesorialegal@mantyobras.com a fin de brindarle mayor información.

Saludos.

¿Cuándo se termina la Copropiedad en un inmueble?

Código Civil

La extinción de la copropiedad se regula de acuerdo a lo previsto en el art. 922 del Código Civil, en donde se tipifican las causales, para lo cual señalaremos algunos ejemplos para ser didácticos:

  1. División y partición del bien común, esta puede ser voluntaria a través de la escritura pública o judicial, mediante un proceso de conocimiento, la idea principal es que el bien se adjudique a uno de los copropietarios, cuando hay acuerdo entre todos ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la vía judicial, a fin de extinguir la copropiedad.
  2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, se puede lograr contractualmente, si los demás copropietarios lo transfieren, así sea a titulo oneroso o gratuito o a través de la sucesión intestada o testamentaria (herencia).
  3. Destruccion total o perdida del bien, esta causal, es generalmente para bienes muebles, ya que el inmueble está constituido tanto por el terreno como por la fabrica, llámese construcción (se puede destruir la fabrica pero el terreno siempre queda).
  4. Enajenacion del bien a un tercero, en este caso los copropietarios se ponen de acuerdo y transfieren contractualmente (ya sea onerosa o gratuitamente) a un tercero.
  5. Perdida del derecho de propiedad de los propietarios, este definitivamente es a través de un proceso judicial, en caso de ejecución de garantías o para el pago de una obligación.

En síntesis, la copropiedad se extingue de manera material, a través de una transferencia gratuita u onerosa, acuerdo de voluntades.

Si es un inmueble a través de una escritura pública, o a través de un proceso judicial, llámese división y partición, ejecución de garantías etc.

¿Qué es las acciones y derechos de un inmueble? (Consulta recibida por nuestra Área Legal)

Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla, es la parte que tiene una persona en un inmueble que físicamente no está dividido o, específicamente, es la cuota ideal de un bien.

Se da cuando materialmente existen dos o más personas que ejercen un derecho de propiedad sobre el mismo bien.
En dicho caso estamos ante una forma de propiedad, por lo que es regulado por el Código Civil y en especial en el Capitulo V del Código Civil: “Copropiedad».

Podemos entenderlo de manera más práctica: que el bien inmueble está dividido en dos o más partes y que a su vez le corresponden a dos o más personas, que aún no han hecho la división formal.

¿Qué sucede con una casa cuando una pareja con hijos se separa?

Código CivilUn inmueble fue adquirido por dos personas en co-propiedad. Se trataba de una pareja que al momento de la adquisición de la casa tenían una unión de hecho (convivencia).

Años más tarde tienen hijos y lamentablemente, luego de cierto tiempo, esta pareja se separa en no muy buenos términos.

La madre de esta disuelta familia demanda al padre por una pensión de alimentos.

El padre no abona nada o al menos no hay registro de que abone nada al sustento de sus hijos. Debido a esta falta de pago, la madre ha logrado inscribir una medida cautelar en Registros Públicos sobre las acciones y derechos del padre y copropietario junto a ella del inmueble en mención, que adquirieron al comienzo de su relación.

Han pasado unos años más, y la deuda por alimentos ya resulta una cantidad considerable.

¿La madre puede demandar división y partición de la propiedad para cobrar los devengados por alimentos sobre el 50% de acciones del inmueble que posee el padre? ¿Qué otras soluciones alternativas existen para el cobro de la pensión por alimentos?

CASO BASADO EN UNA CONSULTA A NUESTRA AREA LEGAL

RESPUESTA:
En primer lugar, como ya hay juicio de alimentos, la madre de esta historia podría solicitar, previa liquidación de la deuda y en vía de ejecución de la misma, el remate de las acciones y derechos del inmueble del padre/deudor, y adjudicarse dichas acciones y derechos.

En segundo lugar, en cuanto a la demanda de división y partición del bien, esta solo sería declaratoria, ya que ambos ya son propietarios cada uno del 50% de las acciones y derechos, salvo que el inmueble se pueda independizar en dos unidades inmobiliarias, y con el proceso de división y partición del bien se buscaría el remate del mismo, siempre que el padre ante la demanda no se ponga a derecho.

La Notaria principal instrumento histórico, en temas de litigio, herencias, delimitaciones territoriales, propiedades

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En el artículo la certificación notarial  de la ruina de Zaña del 17 de marzo de 1720, firmado por Arturo Rocha Felices, ( Revista Puente Marzo de 2015), nos permite conocer lo que ocurrió en Zaña en 1578, una inundación que causo fuertes daños en la costa norte. Luego 15 de Marzo de 1720. El escribano Ribera equivalente hoy en día al Notario elaboro un Acta de Certificación de la Inundación y la elevo a la escritura publica.  El original de dicha escritura un valioso y excepcional documento para conocer lo acontecimientos de la época.

La información notarial en juicios de limitación de propiedades,  terrenos, de herencia, e inclusive limitaciones distritales y provinciales, además de la los registros, las notarias son una principal fuente de información, y como hemos visto no solo de propiedad sino de la situación climatologica e histórica.

Consulta sobre Copropiedad

 

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CASO BASADO EN UNA CONSULTA A NUESTRA ÁREA LEGAL

Una persona tiene una casa en co propiedad con sus 2 hermanos. Toda la documentación legal del inmueble está en regla. Uno de los hermanos ha decidido vender sus acciones y derechos a uno de sus amigos. Dado que uno de los hermanos decidió vender sus acciones, ¿Cómo se va a determinar qué parte de la propiedad ocupará la persona que comprará las acciones?

RESPUESTA:

Para que el hermano pueda vender sus acciones y derechos a terceros, en primer lugar, tendría que ofertarlo a cada uno de los otros copropietarios. En caso de  no hacerlo, dichos copropietarios  tienen derecho al retracto y a adquirir las acciones y derechos en las mismas condiciones en que las iba adquirir el tercero. Si ninguno de los copropietarios las quiere adquirir, el interesado las  puede vender libremente teniendo presente lo siguiente:

A.- Las acciones y derechos son ideales, quiere decir, que no tiene un área determinada en el inmueble.

B.- Pudiera ser que los copropietarios pacten qué área del inmueble es para cada uno, siempre y cuando, el inmueble sea materia de división en futura oportunidad. Caso contrario, quien compra las acciones y derechos tendría que solicitar la división y partición sea convencional o judicial, hasta llegar a una tasación y a un posterior  remate.

C.- Si el tercero quiere ocupar el inmueble, para evitar futuros problemas judiciales, sería bueno que los hermanos se pongan de acuerdo sobre qué parte le corresponde a cada uno, aunque el inmueble de repente no tenga forma de dividirse en zonas exclusivas y de dominio común.

 

Desacuerdo entre copropietarios. CASO REAL

IMG-20130531-03396m_800x600Somos cuatro copropietarios de un predio único de dos pisos y medio. Siempre hay pleito en cuanto a la división, nunca se llegó a un acuerdo entre nosotros. Nadie quiere comprar las acciones y  derechos de los otros, ni tampoco acceden a vender su parte. Tampoco quieren poner la casa en venta en el mercado para repartirse el dinero obtenido.

Un hermano vive en la casa desde que mis padres fallecieron y ha alquilado, sin permiso del resto, dos pisos de la casa. Ha cortado la línea telefónica para no escuchar razones y dice que como trabaja en el poder judicial tiene todas las de ganar. Esta casa está inscrita en los Registros Públicos a nombre de los cuatro. ¿Puedo hacer juicio de división y partición, aun cuando un hermano vive en el extranjero?, ¿Cómo se haría para notificarle legalmente de la conciliación (él sabe que dos de nosotros queremos vender o iniciar un juicio de división y partición)?, ¿puedo hacer juicio sin conciliación? ¿Cómo hago para superar los obstáculos que se presentan para iniciar el juicio? Le agradezco de antemano su consejo legal.

Este caso está basado en un comentario realizado en nuestro blog de Asesoría inmobiliaria, donde nos realizaron la consulta arriba mostrada.

RESPUESTA:

A continuación nuestra apreciación sobre el caso que se nos ha planteado:

Cuando no hay acuerdo entre los copropietarios y además uno de ellos está en posesión del inmueble, lo único que les queda es la vía judicial para la división y partición, esto conlleva entender que en primer lugar, el demandante tenga presente que existen tanto un gasto económico como un desgaste emocional y en segundo lugar, que es un proceso que puede demorar.

Para iniciar el proceso, primero una carta notarial, luego cumplir con el trámite previo de conciliación y luego presentar la demanda, en este estado se debe demandar a los demás copropietarios, en el caso de residir uno de ellos en el extranjero se puede notificar vía consular, vía edictos o que este mande un poder por escritura pública ante cónsul. No existe ningún obstáculo para iniciar este proceso, solo la voluntad de llevarlo adelante, y no hacer caso a las amenazas. Este es un proceso documentario y el derecho está plasmado en la partida registral del inmueble.

Caso Real sobre Copropiedad

Una pregunta que hemos recibido en nuestro blog nos ha motivado a escribir la siguiente entrada. Realidad aunque parezca parte de una novela. Mark Twain decía: «No es de extrañar que los hechos reales son más extraños que la ficción. La ficción tiene que tener sentido«.

En los años 70 mis padres compraron un terreno a nombre de sus tres hijos menores de edad (siendo yo uno de los tres hijos), inscribiendo luego el terreno ante Registros Públicos y construyendo en dicho terreno. Nosotros hemos crecido y mis padres fallecieron. Por problemas familiares, me retiro de la propiedad sabiendo que soy copropietario. Han transcurrido más de 13 años desde mi salida y me doy con la sorpresa que mis dos hermanos, que son copropietarios también, desconocieron la primera inscripción ante Registros Públicos que hicieron mis padres; inscribiendo la propiedad ante COFOPRI, y a su vez adjudicando la Municipalidad Provincial el inmueble a los 2 copropietarios. Luego se vendieron entre ellos la propiedad. Según el último asiento registral, mi hermano, que es uno de los copropietarios junto con su esposa, son los actuales titulares del predio. ¿Debo pedir primero la nulidad del acto jurídico y después la división y partición?

IMG-20131025-04645RESPUESTA: Dado lo expuesto, existe un documento público en el cual la propiedad es de la copropietaria que no fue reconocida por COFOPRI, así como una partida registral donde consta esto. Al existir una nueva inscripción registral en la cual COFOPRI y/o la Municipalidad Provincial han adjudicado la propiedad a dos de los primeros copropietarios debido a la posesión que tuvieron del mismo, hay que demandar la nulidad del acto jurídico y la nulidad de la inscripción registral, previa revisión de los documentos y de la partida registral y sus antecedentes.