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¿Cuándo se termina la Copropiedad en un inmueble?

Código Civil

La extinción de la copropiedad se regula de acuerdo a lo previsto en el art. 922 del Código Civil, en donde se tipifican las causales, para lo cual señalaremos algunos ejemplos para ser didácticos:

  1. División y partición del bien común, esta puede ser voluntaria a través de la escritura pública o judicial, mediante un proceso de conocimiento, la idea principal es que el bien se adjudique a uno de los copropietarios, cuando hay acuerdo entre todos ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la vía judicial, a fin de extinguir la copropiedad.
  2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, se puede lograr contractualmente, si los demás copropietarios lo transfieren, así sea a titulo oneroso o gratuito o a través de la sucesión intestada o testamentaria (herencia).
  3. Destruccion total o perdida del bien, esta causal, es generalmente para bienes muebles, ya que el inmueble está constituido tanto por el terreno como por la fabrica, llámese construcción (se puede destruir la fabrica pero el terreno siempre queda).
  4. Enajenacion del bien a un tercero, en este caso los copropietarios se ponen de acuerdo y transfieren contractualmente (ya sea onerosa o gratuitamente) a un tercero.
  5. Perdida del derecho de propiedad de los propietarios, este definitivamente es a través de un proceso judicial, en caso de ejecución de garantías o para el pago de una obligación.

En síntesis, la copropiedad se extingue de manera material, a través de una transferencia gratuita u onerosa, acuerdo de voluntades.

Si es un inmueble a través de una escritura pública, o a través de un proceso judicial, llámese división y partición, ejecución de garantías etc.

Pactos que pueden o no integrar la compraventa

 

En  primer lugar hay que señalar que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato siempre que no sea contrario a una norma legal de carácter imperativo (libertad contractual, según el artículo 1354 del Código Civil). Este principio tiene sus excepciones o sus limitaciones, se establecen normativamente, y a continuación los señalamos.

PACTOS NULOS

1.- EL PACTO DE MEJOR COMPRADOR

En virtud del cual puede rescindirse la compraventa al convenirse que, si hubiera otro comprador que dé más por el bien, se devolverá el bien.

2.- EL PACTO DE PREFERENCIA

En virtud del cual se impone al comprador la obligación de ofrecer el bien al vendedor por el monto que otro proponga, cuando el actual comprador pretenda en el futuro enajenar el bien que ahora adquiere.

PACTOS PERMITIDOS

1.-  COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.

El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido

2.- PACTO DE RETROVENTA

Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.

 

¿Qué es las acciones y derechos de un inmueble? (Consulta recibida por nuestra Área Legal)

Las acciones y derechos de una persona sobre una propiedad, para conceptualizarla, es la parte que tiene una persona en un inmueble que físicamente no está dividido o, específicamente, es la cuota ideal de un bien.

Se da cuando materialmente existen dos o más personas que ejercen un derecho de propiedad sobre el mismo bien.
En dicho caso estamos ante una forma de propiedad, por lo que es regulado por el Código Civil y en especial en el Capitulo V del Código Civil: “Copropiedad».

Podemos entenderlo de manera más práctica: que el bien inmueble está dividido en dos o más partes y que a su vez le corresponden a dos o más personas, que aún no han hecho la división formal.

Procedimiento ante problemas estructurales de un inmueble de estreno recién adquirido.

grietas

El Código de Protección y Defensa del Consumidor, aprobado por la Ley 29571, según nos recuerda Norma Coral ( Urbania 11/09/2016), de presentarse un problema con los componentes o materiales ( acabados), el periodo de garantía es establecido por el proveedor, en casos estructurales la garantía debe abarcar un periodo mínimo de cinco años desde que es emitido el certificado de finalización de la obra y recepción de la misma por parte de la municipalidad.  Ante problemas de fisuras y filtraciones en los muros, y levantamiento del piso, problemas en los ascensores, las puertas levadizas, daños en las bombas de agua, desagüe y sistema contra incendio del edificio. El procedimiento es el siguiente; al no existir servicio de post venta, se envía una carta notarial detallando los hechos y adjuntando de ser posible ( fotografías), e igualmente se debe solicitar un dictamen pericial. La empresa debe responder en 30 días, Incluso puede pedir un plazo adicional para atender el reclamo. Si no existe respuesta se debe realizar un reclamo o una denuncia ante Indecopi, la misma toma una actitud de mediación y conciliación este procedimiento es gratuito. Si se fuera el caso ante la denuncia se inicia un procedimiento administrativo en la cual Indecopi, podrá imponer sanciones, ordenar medidas correctivas y pagos de los costos a favor del consumidor.

 

Ley 30230 para recuperar en forma inmediata inmuebles invadidos

La ley 30230, sobre la defensa legar  de protección de la poseción, incluso protege a las propiedades del estado, a través de las procuradurias, con el respaldo de la autoridad policial,  ya no se necesita orden judicial,  la norma tiene tres componentes cambios  sobre el 920,   si le arrebatan el bien la nueva redacción establece 15 días,  que se toma  conocimiento del acto de despojo, luego tiene que recurrir a la autoridad policial, en la segunda parte; el propietario puede emplear la defensa sacar al poseedor precario, en caso no haya una edificación terminada, si hay construcción hay un plazo 10 años. La defensa posesoria no va contra el propietario. Hay que conjurar la primera parte de la norma. Ley empodera  a los dueños.

Distrito de Jesús María valor de casa o departamento en m2

EDIFICIOS DE LA RESIDENCIAL SAN FELIPE, JESUS MARIA
EDIFICIOS DE LA RESIDENCIAL SAN FELIPE, JESUS MARIA

A continuación los edificios y los monumentos mas importantes mostrado por la Municipalidad de Jesús María, y al final  se presenta  cuadro donde visualizamos el valor  por venta y alquilar por m2, de departamentos y casas, en soles y dolares. Correspondiente al período 2014, 2015 y el 2016. El valor por m2, de las casas versus departamentos, la diferencia se incrementa año a año.  Es menester recordar que las casas de los barrios residenciales son mas requeridos, la ubicación estratégica, a muy pocos minutos del centro de Lima, y la cercanía al hospital Rebagliati del Seguro Social  fluye de lo anterior el porque el precio de las casas se incrementan mas con respecto al valor de los departamento .

 

 

(RESIDENCIAL SAN FELIPE

(Av. Gregorio Escobedo, Av. Salaverry y Av. Faustino Sánchez Carrión)

El Conjunto Residencial San Felipe se construyó entre 1964 y 1966, en los terrenos que habían sido de la pista de carreras del Hipódromo de San Felipe que se creó en reemplazo del Hipódromo de Santa Beatriz, y que dejó de funcionar en de 1960 para dar lugar al actual hipódromo de Monterrico, su área supera 4 veces la magnitud del primero.

CENTRO CULTURAL PERUANO JAPONÉS

(Av. G. Escobedo 803)

Torre que, además de la escuela de idiomas, posee auditorio, sala de exposiciones y un museo conmemorativo a la inmigración japonesa iniciada en 1899, cuyo objetivo es transmitir a las generaciones futuras la trayectoria de los primeros inmigrantes japoneses y de presentar el amplio panorama cultural de ambas naciones: Perú y Japón.

ANTIGUO MINISTERIO AERONÁUTICO FAP

(Av. 28 de Julio Esq. Campo de Marte)
Este edificio proyectado por el arquitecto Espejo, se finaliza en 1987. Se conforma por un gran bloque horizontal con la planta baja sostenida por columnas, y una torre de 14 pisos donde, una parte de la estructura mural de concreto, esta reemplazada por vidrios polarizados, algunos sobresalientes. Construido para el Ministerio de Aeronáutica, cuando este se desarticula a raíz de la formación del Ministerio de Defensa (1987) que agrupa las tres armas, pasa a ser Cuartel General.

AV. SALAVERRY

Es una de las principales avenidas del distrito y fue construida a finales de los años 20 debido al crecimiento del desarrollo urbano. Esta arteria cuenta con numerosas casas de estilo neocolonial construidas a partir de la década de 1930. Lleva el nombre del que fuera el Presidente más joven del Perú, Felipe Santiago Salaverry quien muere fusilado a los 28 años.

UNIVERSIDAD DEL PACIFICO

(Av. Salaverry 2022 esquina con Jr. Sánchez Cerro)
Esta bajo la dirección de la orden jesuita. En este campo universitario particular se dictan carreras afines a la administración. Contraída en la década de 1960, es una de las más modernas del país.

CLUB LAWN TENNIS DE LA EXPOSICIÓN

(Av. 28 de julio 774)
Fue fundado en 1884, este club es uno de los más antiguos y conocidos que tiene el Perú.

MURAL DEL PAPA

(Av. Salaverry cdra. 1)
Muro de 500 metros. De longitud, en el muro del Lawn tenis. En honor a su primera visita en 1985, Realizada con resto de cerámica vidriada.

MINISTERIO DE TRABAJO

(Av. Salaverry 655)
Realizado en 1955 por el arquitecto Alejandro Garland, es construido por Graña y Montero. Los sobrerelieves de la puerta principal representan: a la derecha la justicia, a izquierda un trabajador; en el friso una alegoría al trabajo con figuras femeninas y masculinas.

MINISTERIO DE SALUD

(Av. Salaverry cdra. 7)
Realizado en 1940 según el proyecto de Guillermo Payet, con características art deco, es construido por la firma Vargas Prada y Payet. Su concepción es simétrica y monumental.

Jardín Botánico del Instituto de Medicina Tradicional

(Av. Salaverry cdra. 7)

Se ubica en los interiores del Ministerio de Salud y fue creado en 1999 con la finalidad de reunir una colección representativa de las principales plantas medicinales del Perú. Actualmente posee más de 200 variedades de plantas

 Fuente Municipalidad de Jesús María.
DISTRITO DE JESUS MARIA
  PRECIO  POR M2  DEL DEPARTAMENTO, CASA, Y ALQUILER  EN SOLES Y DOLARES 
  DEPARTAMENTO VENTA ALQUILER  MES CASAS VENTAS ALQUILER  MES
AÑO SOLES  US $ SOLES  US$ SOLES  US$ SOLES  US$
2014 4126 1250.30 21 6.36 5270 1596.97 30 9.09
2015 4306 1304.85 24 7.27 5761 1745.76 33 10.00
2016 4325 1310.61 24 7.27 5995 1816.67 33 10.00
                 
TC 3.3 POR DÓLAR

 

CASO REAL: Consulta sobre herencia de bienes inmuebles

Grupo

Caso basado en una consulta que nos llegó a través de nuestro blog:

«Somos 7 hermanos y tenemos un lote de terreno de 500 metros cuadrados producto de una herencia. Me dicen que está en acciones  y derechos , ya que cuando recibimos esta herencia éramos menores de edad y solo uno de mis hermanos era mayor de edad, por lo tanto el terreno está a su nombre. Quisiera saber si en la escritura constamos los nombres de todos mis hermanos que ahora ya somos mayores de edad. ¿Mi hermano mayor sigue como propietario?»

RESPUESTA:

Aquí nuestros comentarios sobre este caso:

1.- Un bien es adquirido por herencia de las siguientes maneras:

  • Por anticipo de legitima otorgado por los padres (presumamos que son los padres los que han otorgado la herencia), en este caso si existe escritura pública.
  • Por testamento.
  • Por la declaración de sucesión intestada.

2.- Si el terreno está a nombre del hermano mayor, es casi seguro que se realizó un anticipo de legítima (la parte de la herencia de la que una persona no puede decidir libremente porque está reservada para sus herederos forzosos). O sea, el hermano mayor es el propietario. Si los padres han fallecido hay que solicitar la colación del bien, a fin de que este regrese a la masa hereditaria y figure a nombre de todos los hijos.

3.- Si está a nombre de un hermano, no está como acciones y derechos sino que la propiedad le corresponde al hermano.

4.- El anticipo de legitima no se hace necesariamente solo al hermano mayor, se puede hacer también para los menores.

5.- Si la duda es quién es el propietario se debe solicitar un CRI – CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO, siempre que el inmueble figure inscrito en registros públicos.