Categoría: 3. Temas Inmobiliarios

Venta de casa en BELEN Calle Miraflores PJ 9 de Octubre Belen Maynas

MantyObras Inmobiliaria tiene a la venta una CASA de 1 piso ubicada en Calle Miraflores cuadra 4, Distrito de Belén, Provincia de Maynas, Departamento de Loreto.

Casa de 1 piso, en el PJ 9 de Octubre 3era Etapa, muy bien ubicada, a dos cuadras de la Av. Abelardo Quiñones, a media cuadra de la Av. Participación, cerca al Mall Aventura Iquitos, cerca al Colegio CNI, a espaldas de la Comisaria PNP 09 de Octubre.

Medidas Perimétricas del Terreno:
Frente: con Calle Miraflores con 6.40 metros.
Derecha: con propiedad de terceros, con 28.55 metros.
Izquierda: con propiedad de terceros, con 28.05 metros.
Fondo: con propiedad de terceros, con 6.45 metros.

Área de Terreno: 181.23 m2
Área Construida: 80.00 m2 aprox.

Precio de venta: USD $ 31,500

Mayor información en ventas@mantyobras.com

O a los celulares:
960-174599 – 941-104546


www.mantyobras.com
COD: LLCO-0224-VOJSLS

Venta de casa en PUENTE PIEDRA Calle Los Sauces Distrito de Puente Piedra 3 Pisos

La Inmobiliaria MantyObras tiene a la venta una casa en Calle Los Sauces, en AH. La Ensenada de Chillón, Distrito de Puente Piedra, Provincia y Departamento de Lima.

Cuenta con obras completas de habilitación urbana tales como: pistas asfaltadas, veredas de concreto, alumbrado público, servicio de agua, desagüe, gas, luz y teléfono.

El inmueble es una casa de 3 pisos, el primero y segundo piso construidos de material noble en su totalidad y el tercer piso solo construido de material noble la mitad la parte del fondo. En la fachada del inmueble contamos con una puerta de rejas de fierro.

Vías de acceso: Av. Las Acacias, Los Conquistadores, Calle Los Olivos y Calle Los Sauces, entre otras.

Distribución:
1er Piso: Cuenta con sala, comedor, lavandería, baño con accesorios completos, una habitación en la parte del fondo de material noble.
2do Piso: Cuenta con cuatro habitaciones, sala, comedor, cocina, un baño compartido con accesorios completos, balcón.
3er Piso: Cuenta con dos habitaciones de material noble en la parte del fondo, tres ambientes de material machihembrado, uno usado como área de producción textil y dos como almacenes, lavandería, un baño compartido con accesorios completos.

Área de terreno: 176.00 m2
Área construida: 250.00 m2

Precio de venta: USD $ 70,000

Para mayor información en ventas@mantyobras.com
O a los celulares:
983594234 / 941-104546


www.mantyobras.com

COD: LLCO-0825-VOLS

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MAS DE LAS DIFERENTES ZONAS Y USO DEL SUELO. PARTE 3

–Zona de Reglamentación Especial (ZRE): Son áreas urbanas y de expansión urbana, con o sin construcción, que poseen características particulares de orden físico, ambiental, social o económico, que serán desarrolladas urbanísticamente mediante Planes Específicos para mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano-ambiental. Las áreas de protección se incluyen en esta zonificación.

–Zona Monumental (ZM): Constituyen un tipo específico de ZRE, en donde se localizan bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación. Las intervenciones en este tipo de zonas se rigen según lo dispuesto en la Ley Nº 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación.

–Zona Agrícola (ZA): Constituida por las áreas rurales. 32.2 En las Áreas de Expansión Urbana de Reserva no se aplica la zonificación hasta que no sean clasificadas como Áreas de Expansión Urbana Inmediata.

FUENTE: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES.

MAS DE LAS DIFERENTES ZONAS Y USO DEL SUELO. PARTE 2

–Pre-Urbana (PU): Son las zonas o extensiones inmediatas al área urbana; en donde, pueden ser habilitadas para granjas o huertas. Corresponden a las áreas de expansión urbana inmediata.

–Zonas de Recreación Pública (ZRP): Son áreas que se encuentran ubicadas en zonas urbanas o de expansión urbana destinadas fundamentalmente a la realización de actividades recreativas activas y/o pasivas, tales como: Plazas, Parques, Campos Deportivos, Juegos Infantiles y similares.

–Usos Especiales (OU): Son áreas urbanas destinadas fundamentalmente a la habilitación y funcionamiento de instalaciones de usos especiales no clasificados anteriormente, tales como: Centros cívicos, dependencias administrativas del Estado, culturales, terminales terrestres, ferroviarios, marítimos, aéreos, establecimientos institucionales representativos del sector privado, nacional o extranjero, establecimientos religiosos, asilos, orfelinatos, grandes complejos deportivos y de espectáculos, estadios, coliseos, zoológicos, establecimientos de seguridad y de las fuerzas armadas; y Servicios Públicos como instalaciones de producción y/o almacenamiento de energía eléctrica, gas, telefonía, comunicaciones, agua potable y de tratamiento sanitario de aguas servidas. Estas zonas se regirán por los parámetros correspondientes a la zonificación residencial o comercial predominante en su entorno.

–Servicios Públicos Complementarios: Son las áreas urbanas destinadas a la habilitación y funcionamiento de instalaciones destinadas a Educación (E) y Salud (H). Para Educación los planos de zonificación consignan: Educación Básica (E1), Educación Superior Tecnológica (E2), Educación Superior Universitaria (E3) y Educación Superior Post Grado (E4). Para Salud los planos de zonificación consignan: Posta Médica (H1), Centro de Salud (H2), Hospital General (H3) y Hospital Especializado (H4). Estas zonas se regirán por los parámetros correspondientes a la zonificación residencial o comercial predominante en su entorno.

FUENTE: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES.

TE MOSTRAMOS LAS DIFERENTES ZONAS Y USO DEL SUELO.

De acuerdo con las características determinadas en los estudios correspondientes se consignarán las siguientes zonas de uso del suelo:

–Residencial (R): Son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda, pudiendo tolerar además otros usos compatibles.

Los planos de zonificación consignan: Zona de Densidad Alta (RDA), Zona de Densidad Media (RDM), y Zona de Densidad Baja (RDB).

–Vivienda-Taller (I1-R): Son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda de uso mixto (vivienda e industria elemental y complementarias); así como servicios públicos complementarios y comercio local. Las actividades económicas que se desarrollen tendrán niveles de operación permisibles con el uso residencial.

–Industrial (I): Son las áreas urbanas destinadas predominantemente a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de transformación de productos.

Los planos de zonificación consignan: Zona de Industria Pesada (I4), Zona de Gran Industria (I3), Zona de Industria Liviana (I2), y Zona de Industria Elemental (I1).

–Comercial (C): Son las áreas urbanas destinadas fundamentalmente a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de compra-venta de productos y servicios. Los planos de zonificación consignan: Zona de Comercio Especializado (CE), Zona de Comercio Metropolitano (CM), Zona de Comercio Zonal (CZ), Zona de Comercio Vecinal (CV). El comercio local no se señala en los planos de zonificación, su localización es definida en los procesos de habilitación urbana.

FUENTE: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES

ZONIFICACION Y CLASIFICACION DE USO DEL SUELO

La Zonificación es el instrumento técnico de gestión urbana que contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del suelo, en función a los objetivos de desarrollo sostenible y a la capacidad de soporte del suelo, para localizar actividades con fines sociales y económicos, como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones.

La zonificación regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y ocupación que se le puede dar al mismo. Se concreta en planos de Zonificación Urbana, Reglamento de Zonificación (parámetros urbanísticos y arquitectónicos para cada zona; y el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas.

FUENTE: SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAICES.

FONDO MI VIVIENDA

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) autorizó la transferencia de S/ 108,7 millones al Fondo Mivivienda, con el objetivo de financiar el desembolso del Bono del Buen Pagador (BBP) del Nuevo Crédito Mivivienda hasta fin de año. Con estos recursos, el Fondo Mivivienda podrá otorgar hasta 5.054 bonos en el 2022. Este subsidio no reembolsable y está dirigido a personas de ingresos medios con buen historial crediticio y que acceden al Nuevo Crédito Mivivienda.

Este crédito te financia como máximo el 90% del valor de la vivienda y la cuota de pago siempre será la misma. 

 

¿Dónde publican los remates judiciales?

Existe el portal del Poder Judicial del Perú llamado REMAJU (o REM@JU), acrónimo de Remate Electrónico Judicial. En este portal, se puede ver una amplia cantidad de propiedades que están siendo subastadas y puestas en remate. Fue creada para hacer subastas electrónicas o también conocidos como remates virtuales.

En el sistema anterior, todo se hacia previa publicación en el diario oficial El Peruano y se se realizaba el remate en un local previamente establecido. Aún se pueden ver algunas publicaciones en la web del diario El Peruano.

¿Cuáles son los bienes adjudicados por los bancos?

Los bienes adjudicados y bienes recuperados por las entidades financieras como los bancos, pueden ser bienes muebles como bienes inmuebles.

Dentro de los bienes mobiliarios, podemos encontrar desde maquinaria y equipo, como autos, motos, tractores, así como bonos, fideicomisos de dación en pago (fideicomiso constituido con bienes muebles o inmuebles por el deudor o un tercero de una operación crediticia con la finalidad de que los recursos obtenidos por la venta de dichos bienes, o en su defecto los mismos bienes, sean entregados a la empresa acreedora), etc.

Dentro de los bienes inmuebles podemos encontrar casas, departamentos, terrenos, edificios, locales comerciales, industriales, hasta centrales hidroeléctricas, etc.

Debemos recordar que, según lo expresado en un anterior artículo, debemos entender por bienes adjudicados tanto lo definido por la SBS como bienes recuperados, así como los bienes adjudicados propiamente dichos.

Dichos bienes han sido adjudicados mediante un proceso legal, mayormente judiciales o venta extrajudicial de ejecución de garantía mobiliaria.

¿Qué es un Bien Adjudicado?, ¿Qué es un Bien Recuperado?

Las definiciones que se usan en el sistema financiero peruano son las siguientes:

1. Bienes adjudicados: Bienes que las empresas reciben en dación en pago o adjudicación como pago total o parcial de deudas.

2. Bienes recuperados: Bienes cuya posesión es recuperada por las empresas como consecuencia de la resolución de los contratos de arrendamiento financiero. Estos bienes deberán ser contabilizados como bienes realizables, a partir de la recuperación de la posesión física.

Estas definiciones están dadas por la SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP) en la Resolución S.B.S. N º 1535-2005, o sea en el Reglamento para el Tratamiento de los Bienes Adjudicados y Recuperados y sus Provisiones, que aplican a todas las empresas del sistema financiero en Perú.

Debemos resaltar que muchas veces los términos Bien Adjudicado y Bien Recuperado se toman como sinónimos, sin embargo, ahora sabemos que exactamente esto no es así.



Un bien adjudicado es entregado voluntariamente por un deudor a su acreedor (dación en pago), aunque luego pueda ser necesario realizar un proceso judicial frente a un tercero para la toma de posesión del bien.

Un Bien Recuperado se origina cuando, por ejemplo, un banco ejecuta una hipoteca para cobrar una deuda que el deudor no ha podido finalizar de cancelar.

Algunos portales web de venta de inmuebles (e incluso la web de algunos bancos) usan la frase “bienes adjudicados” y casi nunca la frase “bienes recuperados”, pero debemos entender que, en el caso de estos bienes ofertados, se trata de tanto bienes adjudicados como bienes recuperados por el sistema financiero peruano.

Diseño y construcción de escalera de dos tramos para vivienda

Articulo interesante de los señores CasiMaestro para la construcción de escalera de dos tramos para una vivienda.

La altura para este caso de piso a piso es de 2.80 m.
El calculo del numero de escalones que necesita la escalera, se realiza considerando la altura que va del ras del primer piso al ras del segundo piso es decir  2.80 m.
La medida usual para los pasos va de  25 cm a 28 cm.
La medida usual para los contrapasos va de 17 cm a 18 cm.

El calculo del numero de peldaños se calcula así:

N° de pasos =    280 cm ÷ 17.50    = 16 pasos

Ancho mínimo de una escalera para una casa  va de 90 cm a 120 cm.

El espesor de la escalera debe ser de 15 cm.

La cimentación sobre la que descansa la escalera debe tener la misma profundidad que la cimentación cercana de la escalera del resto de la construcción de la casa.

El enmallado de la escalera va a considerar dos hileras de varilla.
Varilla de refuerzo positivo va de extremo a extremo de la escalera.
Varilla de refuerzo negativo de aprox. 70 cm a 80 cm de largo.

Las varillas que se usan son de 1/2 y de 3/8 de pulgada.

Finalmente se colocan los listones de madera de la misma altura de los contrapasos, de ahí se hace el vaciado de la mezcla.

Nota: Las medidas mencionadas están sujetas a variación dependiendo a la reglamentación del país donde se realice la obra.

El impuesto de Alcabala. Concepto y Calculo (I)

El impuesto de alcabala es uno de los pagos que debe hacer todo comprador de una casa, departamento u otro inmueble. Este impuesto de alcabala, que paga el comprador al momento de adquirir un inmueble, depende principalmente del precio de compraventa y, en cierta medida, del valor indicado en el autoavalúo.

Este impuesto de alcabala se paga a la municipalidad distrital donde se encuentra el inmueble. Se paga al contado, no importa si el bien se adquiere con crédito hipotecario u otro (no importa la forma de pago del inmueble, el impuesto de alcabala se paga al contado).

El pago del impuesto de alcabala debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la compraventa.

Si la operación de compraventa es en dólares, se debe realizar la conversión a soles utilizando el tipo de cambio venta (Sunat) de la fecha de suscripción de la minuta.

El monto a pagar por el impuesto de alcabala corresponde al 3% del valor imponible del impuesto, luego de haber deducido las primeras 10 UIT (el UIT de este año 2020 es de S/4.300). Esta base imponible no podrá ser menor al valor de autoavalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM), que determina el Instituto Nacional de Estadística e Informática.

En otro post usaremos un caso práctico para explicar lo de la base imponible, el cual es generalmente el precio venta del inmueble si este es mayor al autoavaluo multiplicado por un factor de ajuste.

Actualización 2020: Datos adicionales sobre el Certificado Registral Inmobiliario (CRI)

CRI

Las preguntas que hemos recibido en nuestro pasado artículo sobre el CRI, nos han motivado a hacer esta entrada, con más detalles acerca del Certificado Registral Inmobiliario.

Costo del CRI: Este año 2020 2014 el costo del CRI es de S/.69 S/.61. Este costo tiene vigencia anual porque depende del valor de la UIT o Unidad Impositiva Tributaria, que cambia año a año y es fijado por el Ministerio de Economía y Finanzas.

La tasa que cobra la SUNARP por entregar un CRI está establecida en el TUPA de la SUNARP y se ha fijado en 1.61% del UIT. Como este 2020 2014 la UIT es de S/.4,300 S/.3,800, tenemos que el 1.61% de 4,300 es 69.23, redondeando es 69 soles 3,800 es 61.18, redondeando es 61 soles.

Tiempo de entrega del CRI: El CRI se expide a los tres días del ingreso de la solicitud.

Tiempo de validez del CRI: Usualmente 30 días. El CRI, como cualquier documento registral, es una fotografía del momento en que se toma, por lo que la duración que le dan los abogados y las notarías es de un mes como máximo, pero este plazo es variable. Lo que se busca es que dicho documento sea lo más próximo a la realización de la escritura pública.

Las Zonas de Reglamentación Especial en la provincia de Trujillo

En el Plano de Zonificación de la ciudad de Trujillo, nos ha llamado la atención la cantidad de zonas que poseen zonificación ZRE.

Aquí publicamos lo que hemos encontrado sobre dichas Zonas de Reglamentación Especial abreviadas como ZRE.

Toda la información ampliada sobre las ZRE se encuentra en el Reglamento de Desarrollo Urbano de la Provincia de Trujillo, documento del año 2012.

En el artículo 4 de dicho documento se refiere lo siguiente:
“Las diferentes Zonas de Reglamentación Especial definen sus propios Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, los que son aprobados de acuerdo a la normativa vigente e incorporados como Normas Técnicas en el presente Reglamento.”

Todo empieza con el Planeamiento Integral, o PI, que establece las características que deberán tener los proyectos de habilitación urbana a realizarse, con vigencia de 10 años.

El PI complementa lo dispuesto en el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) o Plan de Desarrollo Metropolitano o Esquema de Ordenamiento Urbano (EU).

Los PI son aprobados por la Municipalidad Distrital o Provincial según corresponda.

Y aquí entra lo de ZRE: Toda propuesta de PI de un área por habilitar debe tener como zonificación general la de Zona de Reglamentación Especial –ZRE- en la modalidad que corresponda, la misma que estará conformada por sub-zonas de acuerdo a los parámetros urbanísticos establecidos.

Se incluyen en esta denominación ZRE las áreas sujetas a programas de renovación urbana (ZRE-RU), densificación (ZRE-D), reurbanización (ZRE-ReU), de uso residencial (ZRE-R), comercial (ZRE-C), obras viales (ZRE-OV) , o de áreas dedicadas a Parque Zonal (ZRE-PZ). Asimismo, aquellas que formen parte del entorno de monumentos históricos (ZRE-M o ZRE-EHM) o de áreas de conservación ambiental (ZRE-CAm) o de forestación (ZRE-F). También aquellas áreas en riesgo o vulnerables (ZRE-Ri), así como las que formen parte de programas de desarrollo de laderas (ZRE-DL) o riberas (ZRE-DR) o de programas de fomento promovido por el Estado (ZRE-PFPE).

Estas Zonas de Reglamentación Especial se rigen por unos Parámetros Urbanísticos y Edificatorios que pueden ser encontrados en el Reglamento de Desarrollo Urbano de la Provincia de Trujillo.

CASO REAL: Consulta sobre sucesión intestada

Este caso está basado en un mensaje que nos hicieron en nuestra página web, donde nos realizaron la siguiente consulta:

“Buenas yo soy propietario de un predio indiviso, vivo en ese predio con un hermano que no tiene mi apellido correcto y está rectificándolo. Yo quiero vender la casa o la mitad o vender mis acciones ¿puedo hacerlo?”.

RESPUESTA:

Debemos entender que si el hermano está rectificando la partida de nacimiento es para inscribir la sucesión intestada en la propiedad, por lo que la propiedad todavía no figura a nombre de los dos, se podría dar los siguientes casos:

1.- Que haya sucesión con los dos hermanos, los dos podrían vender a un tercero la propiedad.

2.- Que haya sucesión y uno de los hermanos venda su parte por acciones y derechos, es valido pero poco factible.

3.- No hay sucesión, es difícil la venta por que no esta inscrita la propiedad a nombre de los hermanos.

4.- Que la sucesión haya salido a nombre de uno de los hermanos, este puede vender sólo el inmueble y luego cancelarle al otro hermano lo que le corresponde.

Saludos

Opinión de valor. Precio del metro cuadrado de terreno en Chorrillos (Asoc. Bello Horizonte)

El precio de venta por metro cuadrado de terrenos en el distrito de Chorrillos, en la zona de Asociación Bello Horizonte, según las muestras encontradas, es de US$ 551.47 por m2 (Octubre de 2019).

Se ha ubicado en varios portales inmobiliarios, anuncios de venta de terrenos en el distrito de Chorrillos, dentro de la zona de Asociación Bello Horizonte, considerándose propiedades de área mayor a 400m2.

NOTA: La Asociación Bello Horizonte tiene la zonificación «Zona de Reglamentación Especial 1» (ZRE-1), según información obtenida de la página web de la Municipalidad de Chorrillos.

 

Se han obtenido las 5 muestras  siguientes:

Orden
  Descripción
URL
Precio de Venta (US$)
Área Terreno m2
Precio por m2 (US$)
Terreno
1
Venta de Terreno en Chorrillos
Calle Los Sauces Chorrillos, Bello Horizonte,
885.00 m2
URBANIA.PE
390,000
885
440.67
2
TERRENO A MEDIA CUADRA AV. ALAMEDA SUR, CALLE LOS OLIVOS MZ.E-2 LOTE 2.
FHAUNT.COM
225,000
408
551.47
3
Venta de Terreno en Chorrillos
Calle Los Olivos – Cerca El Plaza Vea Chorrillos, Bello Horizonte
OLX.COM.PE
555,000
1,003
553.33
4
Terreno en Ocasión 500 m² en AV. LOS SAUCES, Chorrillos
Urb. Bello Horizonte
ADONDEVIVIR.COM
230,000
500
460.00
5
Vendo Local Industrial de 8700 Mt2 y también se vende como terreno, ubicado en la Avenida Alameda San Marcos (Cuadra 1), Lote A-1-1, Asociación Propietarios Bello Horizonte, Chorrillos
ADONDEVIVIR.COM
5’130,000
8,700
589.65
 
Precio Promedio
519.02
 
Mediana
551.47

OBSERVACIONES SOBRE LA MUESTRA

  1. El objetivo es hallar una medida de centralización que nos proporcione el precio de terreno por metro cuadrado en la zona indicada.
  2. El precio promedio por metro cuadrado de las 5 muestras obtenidas en la zona es de US$519.02 x m2
  3. Ordenando los precios en forma ascendente, la mediana de las muestras, es decir el valor de la posición central en la lista ordenada, es de US$551.47 x m2.
  4. Hemos obtenido dos valores estadísticos (medidas de centralización), uno es el promedio y el otro es la mediana. Consideramos que para este estudio el valor más representativo de la muestra es la mediana, es decir US$551.47 x m2.

COMO USAR ESTE VALOR

Basta multiplicar el precio por m2 encontrado con el área del terreno del que se quiere conocer el valor. Se obtendría un precio referencial. Un terreno de 1,000 m2 tendría un valor de 551,470 dólares.

Tengan un excelente día,

Saludos,

MantyObras inmobiliaria

CASO REAL: Consulta sobre pago de impuestos en la venta de inmuebles

Este caso está basado en un mensaje que nos hicieron en nuestra página web, donde nos realizaron la siguiente consulta:

“Tengo un terreno a mi nombre como persona natural y voy hacer departamentos, la consulta es si voy a vender los departamentos como me conviene como persona natural o tengo que formar una empresa como persona jurídica”.

RESPUESTA:

Este es un tema tributario. Lo recomendable es constituir una persona jurídica, aportando el bien inmueble donde se va a desarrollar el proyecto inmobiliario.

Si ha decidido a emprender un negocio inmobiliario, debe pagar tributos ante la SUNAT. Asesórese con un buen contador o con un abogado especialista en derecho tributario, el tema principal a consultar es el pago de impuesto a la renta como persona jurídica (inmobiliaria). La empresa inmobiliaria es aquella que se dedica a vender los inmuebles que construyó o que ha mandado a construir sobre un terreno propio. Le correspondería tributar bajo el Régimen General del Impuesto a la Renta, debido a que así le corresponde a las empresas inmobiliarias.