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CASO REAL: Consulta sobre compra de departamento en estreno aún no independizado

Edificio-Vista01mEste caso está basado en un comentario realizado en nuestro blog de Asesoría inmobiliaria, donde nos realizaron la siguiente consulta:

Quiero comprar un departamento en Breña, que pertenece a un edificio de siete pisos, es de estreno y es el último por vender. Mi preocupación es la siguiente: Con respecto al precio que se ofrece, en relación a otros departamentos de similares características, es más barato (considerablemente), lo que me hace dudar un poco en la compra. Sin embargo, según el vendedor, se puede financiar con un banco conocido.

1. ¿ Eso me da alguna garantía al momento de la compra del departamento?.

2. Según me dice el vendedor, la independización del departamento (inscripción en los registros públicos) se hará en dos o tres meses, no le entendí el por qué, ¿eso es una mala señal?

3. ¿Cómo puedo estar seguro de que el edificio completo está libre de hipotecas y que después de un tiempo no nos puedan embargar los departamentos a todos los propietarios, si es que no se registran en los Registros Públicos tal como señala el vendedor?

 Por favor me gustaría que me aclare estas dudas pues quiero comprar un departamento y que mi inversión no se vea afectada. Muchas gracias.

RESPUESTA:

A continuación nuestra apreciación sobre el caso que se nos ha planteado:

En sentido general para comprar un departamento en estreno, hay que tener las siguientes consideraciones:

a.- Los antecedentes de la inmobiliaria en Indecopi, ver si tiene alguna denuncia y si es así, de que tipo.

b.- Si todavía no está inscrita la independización del departamento en Registros Públicos:

Solicitar la copia literal de la partida registral del inmueble matriz, y de la partida registral de la sociedad.

c.- Si el proyecto está financiado por un banco, es casi seguro que el inmueble está hipotecado a favor de ellos; si no está financiado esto no se logrará para la adquisición del inmueble

d.- Si el financiamiento es bancario, es de mayor seguridad para el comprador.

e.- Es bueno revisar los acabados del inmueble, por lo del precio bajo.

f.- Consultar con los vecinos que están viviendo en el inmueble, el estado, las condiciones del mismo y del estado registral de sus inmuebles, ya que al adquirir un inmueble financiado, se levanta la hipoteca de la matriz y se inscribe una nueva hipoteca a favor del banco que financia la compra venta

g.- En cuanto al trámite en Registros Públicos, este demora en el peor de los caso 60 días hábiles, pero también depende de cuándo y cómo lo presente la inmobiliaria.

Cargas y gravámenes inmobiliarios inscribibles

Para los efectos del presente artículo señalaremos, al igual que la doctrina jurídica, que los conceptos de cargas y de gravámenes son sinónimos, así como para sus efectos registrales. Trataremos de ser lo más general en cuanto a cuáles de ellos son inscribibles en el Registro de Predios:

1.- El Bloqueo Registral.- Es la solicitud realizada por Notario para asegurar los actos o contratos que posteriormente se van a presentar en el Registro, señalados en la solicitud.

2.- El Arrendamiento.- Inscrito este contrato, se encontraría protegido por el principio de fe pública registral, y este se respetaría, ante terceros o un futuro adquiriente del bien arrendado.

3.- La Hipoteca.- Es el gravamen inmobiliario por excelencia, recién tiene efectos jurídicos contra terceros a partir de su inscripción registral, es para garantizar una deuda propia o ajena.

4.-El Derecho de Superficie.- Es un derecho real autónomo, el que se origina en la posibilidad de gozar temporalmente el suelo que es propiedad de otro.

5.- El Usufructo.- Es el Derecho real de usar y disfrutar un bien ajeno de manera temporal.

6.- Restricciones a la propiedad. Son aquellas que imponen determinadas obligaciones a los titulares de un bien, son cargas de naturaleza personal.

7.- Patrimonio Familiar.- Se busca proteger a la familia, mediante el aseguramiento de la casa habitación.

8.- Anticresis.- Es la entrega de un inmueble en garantía de una deuda concediéndole al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

9.- Anotación de Medidas Cautelares.- Se anota en merito a resolución judicial o administrativa que concede la medida en la cual debe constar la individualización del predio y el monto de la afectación.

10.- Anotación de Demanda.- Es para asegurar el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que no puede ser inscrito definitivamente y el de fe pública registral para terceros.

11.- Anotación de Sentencia.- Implica la conclusión de un proceso y el fallo final del juzgador, con relevancia real.

12.- Cargas Técnicas.- Se efectúan cuando existen transgresiones a la normatividad urbanística o de edificaciones.

Estas son las cargas o gravámenes inscribibles en el Registro de Predios, mucho dependerá de la voluntad de las personas, de su capacidad de pago o de la voluntad de terceros o de su cumplimiento a la normatividad vigente. Algunas son necesarias y no afectan al titular, otras podría ocasionar la perdida de dicha titularidad registral, por ello se debe tener mucho cuidado y asesorarse adecuadamente.

La foto que acompaña este artículo fue tomada de espaldas al mar, apreciandose en primer plano parte del distrito de San Miguel (Lima) y más al fondo el distrito de Magdalena.

Anticipo de Legitima

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Anticipo de Legitima, según la revista Urbania  El comercio(28/08/16), se tramita a través de un contrato de donación. Esta transferencia de bienes solo a los herederos forzosos, que son los hijos, y los descendientes (nietos), padres y ascendientes( abuelos) y el cónyuge.

Se puede ceder la propiedad a un solo hijo. Sin embargo existe una parte de la herencia que no se puede disponer libremente. Si se tiene cónyuge o más hijos, debe preservarse el 66.6% de los bienes, y se tiene padres y otros ascendientes, el 50%. el abogado Marco Vidal, expresa que todo porcentaje que exceda  a los señalado anteriormente y que se haya entregado mediante liberalidad se considera una afectación a la legitima ( herencia). Por lo tanto debe regresar a la masa hereditaria. El tramite se efectúa con minuta de donación, con firma de abogado, la partida de nacimiento del hijo, las partidas de matrimonio de los padres, HU, PU, pago del impuesto predial del año la celebración del contrato y partida  registral del predio. los mismos que se presentan ante notario, que elevará la minuta a escritura publica. Esta transcripción se efectúa en hojas membretadas, se agregan parrafos de ley que avalen la transferencia. El notario firma y sella cada pagina. Esto cuesta entre S/900 y S/1000 con una duración hasta de dos meses. Luego se procede al Registro Publico.

Caso Real sobre Copropiedad

Una pregunta que hemos recibido en nuestro blog nos ha motivado a escribir la siguiente entrada. Realidad aunque parezca parte de una novela. Mark Twain decía: «No es de extrañar que los hechos reales son más extraños que la ficción. La ficción tiene que tener sentido«.

En los años 70 mis padres compraron un terreno a nombre de sus tres hijos menores de edad (siendo yo uno de los tres hijos), inscribiendo luego el terreno ante Registros Públicos y construyendo en dicho terreno. Nosotros hemos crecido y mis padres fallecieron. Por problemas familiares, me retiro de la propiedad sabiendo que soy copropietario. Han transcurrido más de 13 años desde mi salida y me doy con la sorpresa que mis dos hermanos, que son copropietarios también, desconocieron la primera inscripción ante Registros Públicos que hicieron mis padres; inscribiendo la propiedad ante COFOPRI, y a su vez adjudicando la Municipalidad Provincial el inmueble a los 2 copropietarios. Luego se vendieron entre ellos la propiedad. Según el último asiento registral, mi hermano, que es uno de los copropietarios junto con su esposa, son los actuales titulares del predio. ¿Debo pedir primero la nulidad del acto jurídico y después la división y partición?

IMG-20131025-04645RESPUESTA: Dado lo expuesto, existe un documento público en el cual la propiedad es de la copropietaria que no fue reconocida por COFOPRI, así como una partida registral donde consta esto. Al existir una nueva inscripción registral en la cual COFOPRI y/o la Municipalidad Provincial han adjudicado la propiedad a dos de los primeros copropietarios debido a la posesión que tuvieron del mismo, hay que demandar la nulidad del acto jurídico y la nulidad de la inscripción registral, previa revisión de los documentos y de la partida registral y sus antecedentes.