El abogado Juan Ramirez Sanchez, con 28 años de experiencia en el área del derecho civil, nos informa sobre los cuidados que se debe tener en una compraventa, el tema de la propiedad realenga, así como el uso que se esta dando a los dispositivos biométricos en las notarías, entre otros puntos, con la finalidad de que el comprador tenga seguridad jurídica en la adquisición de un inmueble. Manifiesta que los títulos archivados se deben de revisar con una antigüedad no menor de 10 años, y en caso que el inmueble tenga hipotecas, se debe revisar incluso hasta 30 años. Comenta también que actualmente se usa un sistema biométrico en la notarias con la finalidad de comparar las huellas dactilares con el registro de la RENIEC, evitando de esta manera la suplantación y la consiguiente estafa.
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¿Cuáles son los contratos de compraventa más usados para la compra de un inmueble? (Consulta recibida por nuestra Área Legal)
• CONTRATO DE COMPRAVENTA AL CONTADO
Es decir cuando se cancela la totalidad del inmueble.
• CONTRATO DE COMPRAVENTA A PLAZOS
El precio de venta se paga por cuotas, con intervención de alguna entidad bancaria y/o financiera por lo general, originándose una hipoteca legal.
• CONTRATO COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO
Son los contratos de compraventa que se establecen aunque el inmueble este terminado. Es decir la venta se hace en planos.
• CONTRATOS DE COMPRAVENTA PREPARATORIOS CON ARRAS
Para garantizar que las partes realicen una venta futura.
Aquí el comprador o el vendedor se obligan a concretar la compraventa, si alguno de ellos no cumple sufre un castigo económico.
• COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD
Es cuando el vendedor se reserva la propiedad del inmueble hasta que se haya pagado todo el precio de él.
• COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA
Es cuando el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial (mucho lo usan los prestamistas)
Procedimiento ante problemas estructurales de un inmueble de estreno recién adquirido.
El Código de Protección y Defensa del Consumidor, aprobado por la Ley 29571, según nos recuerda Norma Coral ( Urbania 11/09/2016), de presentarse un problema con los componentes o materiales ( acabados), el periodo de garantía es establecido por el proveedor, en casos estructurales la garantía debe abarcar un periodo mínimo de cinco años desde que es emitido el certificado de finalización de la obra y recepción de la misma por parte de la municipalidad. Ante problemas de fisuras y filtraciones en los muros, y levantamiento del piso, problemas en los ascensores, las puertas levadizas, daños en las bombas de agua, desagüe y sistema contra incendio del edificio. El procedimiento es el siguiente; al no existir servicio de post venta, se envía una carta notarial detallando los hechos y adjuntando de ser posible ( fotografías), e igualmente se debe solicitar un dictamen pericial. La empresa debe responder en 30 días, Incluso puede pedir un plazo adicional para atender el reclamo. Si no existe respuesta se debe realizar un reclamo o una denuncia ante Indecopi, la misma toma una actitud de mediación y conciliación este procedimiento es gratuito. Si se fuera el caso ante la denuncia se inicia un procedimiento administrativo en la cual Indecopi, podrá imponer sanciones, ordenar medidas correctivas y pagos de los costos a favor del consumidor.