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San Juan de Miraflores, precio del terreno en metros cuadrados

El precio de venta de terrenos urbanos por metro cuadrado en el distrito de San Juan de Miraflores  según la muestra encontrada, es de US$   1367.2    (Junio  2017).

Hemos ubicado, en varios portales inmobiliarios, anuncios de venta de terrenos en el distrito de San Juan de Miraflores  . Se ha seleccionado una muestra de 12 terrenos.

san Juan de Miraflores2

De la muestra seleccionada de terrenos en venta en Puente Piedra   , conformada por 12 propiedades las que se observan en el cuadro abajo mostrado, se determina lo siguiente:

La mediana es US$ 1150  por m2 de terreno.
La mediana es el valor central de precios de venta ordenados de menor a mayor, 50% hacia arriba y 50% hacia abajo.
El promedio es US$ 1317.9 por m2 de terreno.
El promedio se obtiene a partir de la suma de todos los precios de venta dividido entre el número de terrenos de la muestra.
El promedio ponderado es US$   1367.2 por m2 de terreno, el mismo que se obtiene del precio de venta total entre la cantidad m2 de la muestra.

Es decir, de estos dos valores estadísticos calculados (el promedio, mediana, promedio ponderado , podemos determinar, para este caso el distrito de  San Juan de Miraflores   que la medida de centralización que recomendamos usar para obtener el precio de venta de un terreno es la mediana.

terreno link m2 P. Venta US$ precio m2 en USA
1 urbania 100 90,000 900.0
2 urbania 200 600,000 3000.0
3 urbania 200 250,000 1250.0
4 urbania 160 145,000 906.3
5 urbania 200 230,000 1150.0
6 urbania 130 285,000 2192.3
7 adondevivir 108 150,000 1388.9
8 adondevivir 120 190,000 1583.3
9 adondevivir   147 100,000 680.3
10 urbania 200 230,000 1150.0
11 olx 118 80,000 678.0
12 olx 120 115,000 958.3
Promedio 1319.8 1803 2,465,000
mediana 1150.0
pponderado 1367.2

CASO REAL: Consulta sobre herencia de bienes inmuebles

Grupo

Caso basado en una consulta que nos llegó a través de nuestro blog:

«Somos 7 hermanos y tenemos un lote de terreno de 500 metros cuadrados producto de una herencia. Me dicen que está en acciones  y derechos , ya que cuando recibimos esta herencia éramos menores de edad y solo uno de mis hermanos era mayor de edad, por lo tanto el terreno está a su nombre. Quisiera saber si en la escritura constamos los nombres de todos mis hermanos que ahora ya somos mayores de edad. ¿Mi hermano mayor sigue como propietario?»

RESPUESTA:

Aquí nuestros comentarios sobre este caso:

1.- Un bien es adquirido por herencia de las siguientes maneras:

  • Por anticipo de legitima otorgado por los padres (presumamos que son los padres los que han otorgado la herencia), en este caso si existe escritura pública.
  • Por testamento.
  • Por la declaración de sucesión intestada.

2.- Si el terreno está a nombre del hermano mayor, es casi seguro que se realizó un anticipo de legítima (la parte de la herencia de la que una persona no puede decidir libremente porque está reservada para sus herederos forzosos). O sea, el hermano mayor es el propietario. Si los padres han fallecido hay que solicitar la colación del bien, a fin de que este regrese a la masa hereditaria y figure a nombre de todos los hijos.

3.- Si está a nombre de un hermano, no está como acciones y derechos sino que la propiedad le corresponde al hermano.

4.- El anticipo de legitima no se hace necesariamente solo al hermano mayor, se puede hacer también para los menores.

5.- Si la duda es quién es el propietario se debe solicitar un CRI – CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO, siempre que el inmueble figure inscrito en registros públicos.

Consulta sobre Copropiedad

 

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CASO BASADO EN UNA CONSULTA A NUESTRA ÁREA LEGAL

Una persona tiene una casa en co propiedad con sus 2 hermanos. Toda la documentación legal del inmueble está en regla. Uno de los hermanos ha decidido vender sus acciones y derechos a uno de sus amigos. Dado que uno de los hermanos decidió vender sus acciones, ¿Cómo se va a determinar qué parte de la propiedad ocupará la persona que comprará las acciones?

RESPUESTA:

Para que el hermano pueda vender sus acciones y derechos a terceros, en primer lugar, tendría que ofertarlo a cada uno de los otros copropietarios. En caso de  no hacerlo, dichos copropietarios  tienen derecho al retracto y a adquirir las acciones y derechos en las mismas condiciones en que las iba adquirir el tercero. Si ninguno de los copropietarios las quiere adquirir, el interesado las  puede vender libremente teniendo presente lo siguiente:

A.- Las acciones y derechos son ideales, quiere decir, que no tiene un área determinada en el inmueble.

B.- Pudiera ser que los copropietarios pacten qué área del inmueble es para cada uno, siempre y cuando, el inmueble sea materia de división en futura oportunidad. Caso contrario, quien compra las acciones y derechos tendría que solicitar la división y partición sea convencional o judicial, hasta llegar a una tasación y a un posterior  remate.

C.- Si el tercero quiere ocupar el inmueble, para evitar futuros problemas judiciales, sería bueno que los hermanos se pongan de acuerdo sobre qué parte le corresponde a cada uno, aunque el inmueble de repente no tenga forma de dividirse en zonas exclusivas y de dominio común.

 

Desacuerdo entre copropietarios. CASO REAL

IMG-20130531-03396m_800x600Somos cuatro copropietarios de un predio único de dos pisos y medio. Siempre hay pleito en cuanto a la división, nunca se llegó a un acuerdo entre nosotros. Nadie quiere comprar las acciones y  derechos de los otros, ni tampoco acceden a vender su parte. Tampoco quieren poner la casa en venta en el mercado para repartirse el dinero obtenido.

Un hermano vive en la casa desde que mis padres fallecieron y ha alquilado, sin permiso del resto, dos pisos de la casa. Ha cortado la línea telefónica para no escuchar razones y dice que como trabaja en el poder judicial tiene todas las de ganar. Esta casa está inscrita en los Registros Públicos a nombre de los cuatro. ¿Puedo hacer juicio de división y partición, aun cuando un hermano vive en el extranjero?, ¿Cómo se haría para notificarle legalmente de la conciliación (él sabe que dos de nosotros queremos vender o iniciar un juicio de división y partición)?, ¿puedo hacer juicio sin conciliación? ¿Cómo hago para superar los obstáculos que se presentan para iniciar el juicio? Le agradezco de antemano su consejo legal.

Este caso está basado en un comentario realizado en nuestro blog de Asesoría inmobiliaria, donde nos realizaron la consulta arriba mostrada.

RESPUESTA:

A continuación nuestra apreciación sobre el caso que se nos ha planteado:

Cuando no hay acuerdo entre los copropietarios y además uno de ellos está en posesión del inmueble, lo único que les queda es la vía judicial para la división y partición, esto conlleva entender que en primer lugar, el demandante tenga presente que existen tanto un gasto económico como un desgaste emocional y en segundo lugar, que es un proceso que puede demorar.

Para iniciar el proceso, primero una carta notarial, luego cumplir con el trámite previo de conciliación y luego presentar la demanda, en este estado se debe demandar a los demás copropietarios, en el caso de residir uno de ellos en el extranjero se puede notificar vía consular, vía edictos o que este mande un poder por escritura pública ante cónsul. No existe ningún obstáculo para iniciar este proceso, solo la voluntad de llevarlo adelante, y no hacer caso a las amenazas. Este es un proceso documentario y el derecho está plasmado en la partida registral del inmueble.