Categoría: Legal

Proyecto de Ley 111/2016: transparencia de las empresas immobiliarias

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Expreso, del 26/10, presenta la siguiente noticia » Bruce: no mas estafa en compras de viviendas, como subtitulo : Existen ocho mil constructoras informales y muchas de estan timan a quienes sueñan con la casa propia. Proyecto que señala que las compañías inmobiliarias estarán obligadas a informar si cuentan con sanciones en Indecopi, para ello las mencionadas empresas colocaran avisos visibles s «para que los usuarios puedan acceder a las centrales de información y poder constatar si dichas compañías tienen sanciones por Indecopi por deficiencias en construcciones, estafas o demoras en entrega de viviendas o departamentos» “Toda persona tendrá el derecho de conocer si las inmobiliarias o el proveedor de vivienda se comportan de manera seria”, enfatizó el congresista Bruce.  Este proyecto de ley tiene la aprobación de Capeco (Cámara Peruana de la Construcción) y de Aspec (Asociación Peruana de Consumidores y Usuarios).

 

CASO REAL: Consulta sobre compra de departamento en estreno aún no independizado

Edificio-Vista01mEste caso está basado en un comentario realizado en nuestro blog de Asesoría inmobiliaria, donde nos realizaron la siguiente consulta:

Quiero comprar un departamento en Breña, que pertenece a un edificio de siete pisos, es de estreno y es el último por vender. Mi preocupación es la siguiente: Con respecto al precio que se ofrece, en relación a otros departamentos de similares características, es más barato (considerablemente), lo que me hace dudar un poco en la compra. Sin embargo, según el vendedor, se puede financiar con un banco conocido.

1. ¿ Eso me da alguna garantía al momento de la compra del departamento?.

2. Según me dice el vendedor, la independización del departamento (inscripción en los registros públicos) se hará en dos o tres meses, no le entendí el por qué, ¿eso es una mala señal?

3. ¿Cómo puedo estar seguro de que el edificio completo está libre de hipotecas y que después de un tiempo no nos puedan embargar los departamentos a todos los propietarios, si es que no se registran en los Registros Públicos tal como señala el vendedor?

 Por favor me gustaría que me aclare estas dudas pues quiero comprar un departamento y que mi inversión no se vea afectada. Muchas gracias.

RESPUESTA:

A continuación nuestra apreciación sobre el caso que se nos ha planteado:

En sentido general para comprar un departamento en estreno, hay que tener las siguientes consideraciones:

a.- Los antecedentes de la inmobiliaria en Indecopi, ver si tiene alguna denuncia y si es así, de que tipo.

b.- Si todavía no está inscrita la independización del departamento en Registros Públicos:

Solicitar la copia literal de la partida registral del inmueble matriz, y de la partida registral de la sociedad.

c.- Si el proyecto está financiado por un banco, es casi seguro que el inmueble está hipotecado a favor de ellos; si no está financiado esto no se logrará para la adquisición del inmueble

d.- Si el financiamiento es bancario, es de mayor seguridad para el comprador.

e.- Es bueno revisar los acabados del inmueble, por lo del precio bajo.

f.- Consultar con los vecinos que están viviendo en el inmueble, el estado, las condiciones del mismo y del estado registral de sus inmuebles, ya que al adquirir un inmueble financiado, se levanta la hipoteca de la matriz y se inscribe una nueva hipoteca a favor del banco que financia la compra venta

g.- En cuanto al trámite en Registros Públicos, este demora en el peor de los caso 60 días hábiles, pero también depende de cuándo y cómo lo presente la inmobiliaria.

CASO REAL: Independización de un inmueble

CASO REAL: Consulta sobre herencia de bienes inmuebles

Este caso está basado en un comentario realizado en nuestro blog de Asesoría inmobiliaria, donde nos realizaron la siguiente pregunta:

He comprado un terreno rustico de una asociación y esta me ha firmado una escritura de venta de acciones y derechos, pues el terreno no está independizado ni tiene habilitación urbana. Sin embargo, solicite la independización municipal y me la otorgaron. Cuando fui a inscribirla a Registros Públicos me dijeron que la inscribían pero continuaba en copropiedad. Nadie me dijo eso, caso contrario no hubiese iniciado este proceso, incluso en Registros Públicos me orientaron como inscribirla a mi nombre e independizarla. Aun no ha sido rechazada, pero el registrador me dijo que podía apelar. Mi pregunta es: ¿La apelación como la sustento y díganme si esto hará que el bien quede inscrita a mi nombre tal como señalan las resoluciones emitidas por la Municipalidad?.

RESPUESTA:

A continuación nuestra apreciación sobre el caso que se nos ha planteado:

Si usted compra un inmueble no independizado o lotizado, para seguridad de usted se tiene que comprar como acciones y derechos, para que figure su titularidad en los registros públicos. Cuando compra una propiedad, usted debe ser bien orientado. Si usted sabía que el lote que compró no estaba independizado, le quedaban dos situaciones:

1.       Esperar que se independice y recién elevarlo a registros públicos, o

2.       Inscribirlo en registros públicos como acciones y derechos.

Ya usted realizó su inscripción en la municipalidad correspondiente y allí si esta independizado. Pero una cosa es el trámite legal (llámese notarial) y registral y otra el trámite administrativo (llámese municipal), este último no da merito a inscripción alguna. Si su lote no está independizado o todos los copropietarios no lo han hecho, así usted apele no va a inscribir su propiedad como lote independiente.

La adquisición de una casa o departamento no solo es tema del precio. Entran en juego otras variables

planifiquemos_la_adquisicion-de-un-inmuebleAdemás del precio, de la situación legal, de la estructura de la casa y/o departamento, también existen otros factores, como la vecindad, el tipo de suelo, la cercanía al centro laboral, a los  centros comerciales, a las vacaciones útiles de los niños, o los deportes en general.  Las horas punta en el momento de mayor congestión. Si el departamento es de segundo uso, el cumplimientos de normas de edificación, el mantenimiento de los servicios de agua y desagüe. Si desean un poco de historia en  Lima 1974 hubo un terremoto en el cual El Callao, la Molina fueron afectadas. Debido al terreno.  Una vez adquirido viene el problema del diseño de interiores. Los colores de la pintura, etc.  En todo eso se piensa para la adquisición de un inmueble. Además de la fuente de financiamiento las tasas de interés hipotecario. El nivel de estabilidad laboral en los trabajos. Es una decisión personal, también en familia, siempre consultando con los expertos.

 

Catastro Urbano

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Plano catastral del distrito de Miraflores, Lima, Perú

Como Mantyobras, mas allá de nuestro interés de que exista la seguridad jurídica en las transacciones de compra y venta de casas, departamentos, edificios, centros comerciales.  El tema del Catastro Urbano no solo como un inventario de los predios, no debe ser considerado como una medida netamente administrativa cuya finalidad es el pago de e impuestos. Sino como alternativa de mejora en temas como una homogénea Planificación Urbana, que permita una adecuada utilización de los servicios, mejora en la calidad de vida de una buena parte de la población que carece de los servicios básico.

La Ley que regula el Catastro en el Perú es la Ley N.28294. Cuyo  sistema relaciona con el registro de predios a través de la información catastral.  La información contenida en el sistema es de acceso público, previo pago de los derechos correspondientes y con las limitaciones establecidas en la ley de transparencia y acceso a la información pública.

El catastro permitirá: 

1. La planificación en la gestión territorial.
2. El aumento en la recaudación de los municipios debido a una mejor aplicación del impuesto predial, así como la recaudación del impuesto a la renta.
3. Contribuirá a la solución de los problemas de demarcación territorial.
4. Otorgara mayor seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias,  compra y venta de casas y terrenos.

Catastro con fines del desarrollo sustentable por la cual se  identificará  la sustentabilidad de los predios considerando variables tales como: áreas verdes, vías peatonales, servicios públicos (agua, drenaje, energía eléctrica), índices de contaminación (ruido, residuos sólidos, desechos tóxicos), para de esta manera registrar las acciones de gobierno dirigidas a brindar a la población un hábitat con condiciones óptimas para el desarrollo y esparcimiento.

Catastro con fines geo-políticos y para el resguardo del patrimonio. Contribuye a subsanar la necesidad de conocer los límites de los municipios para la toma de decisiones y el registro completo de los bienes culturales e históricos de los países.

Catastro de riesgos y protección a la ciudadanía. Realizar un levantamiento tridimensional permite tener una apreciación topográfica de altimetría, útil para identificar los cauces de los ríos, los efectos de fenómenos atmosféricos y emisiones de magma de actividades volcánicas por mencionar algunos; posibilita también registrar la ubicación de los residuos sólidos, entre otros.

 

Cambios en la legislación de habilitación urbana

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Con la norma firmada por el actual gobierno, permitirá que los colegios profesionales  acelerar los tramites de proyectos de habilitación urbana. Gestión (03/08) nos informa que se podrá multiplicar por siete las emisiones de las aprobaciones.  Esta ley consolida la designación de los colegios profesionales como procedimiento alternativo a la aprobación ( municipal).  Esta norma que modifica la ley 29090( de regulación de habilitación Urbanas y de Edificaciones). : facilitará el proceso de inscripción de la Declaración de Edificaciones e Independización en Sunarp y la reducción de los costos de gestión.  Asimismo se hace una precisión a la Ley de Tributación Municipal respecto a la improcedencia del cobro del Impuesto Predial durante la ejecución de obras. Todo ello generará mayor oferta inmobiliaria

No al alquiler de vivienda según el Reglamento de Arrendamiento: Capitalización Inmobiliaria (SSBS 09/07/2016)

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El Reglamento de arrendamiento de Capitalización inmobiliaria publicado el 09 de Julio a cumplirse a partir del  01 de setiembre del 2016. Para lo cual transcribimos los  Términos y Condiciones.  Precisamos que en el  literal «a)  El cliente debe usar el inmueble exclusivamente para fines de vivienda» nos presenta la restricción para aquellas personas que tienen la intención de utilizar el bien inmueble para la generación de renta. En el caso de utilización de bienes inmuebles Mivivienda, o el caso del 25% de cuota inicial de los fondos AFP.

Términos y condiciones

La referida normativa también estipula los siguientes términos y condiciones:

a) El cliente debe usar el inmueble exclusivamente para fines de vivienda.

b) La obligación del cliente de pagar puntualmente la cuota periódica y demás conceptos pactados en el plazo y lugar convenidos.

c) Especificación de los seguros que deben ser contratados por el cliente y la facultad de la empresa para contratarlos por cuenta o cargo del cliente, si este no lo hiciere en el plazo establecido para tal efecto.

d) Responsabilidad del cliente sobre los daños que pudiera causar al bien inmueble desde el momento que lo recibe de la empresa.

La empresa no asume responsabilidad alguna por la idoneidad del inmueble y características al haber sido elegido por el cliente, con excepción de aquellos casos en los que la empresa sea responsable de la edificación del inmueble.

e) Las circunstancias en que el cliente podrá ejercer la opción de compra, la forma o formas en que podrá realizar su abono, así como el precio de la opción de compra.

f) En caso el cliente no ejerza la opción de compra, la forma dispuesta para la devolución, por parte de la empresa, del importe correspondiente a la previsión del pago de los tributos junto con la capitalización individual, sin perjuicio que el cliente deba devolver el Bono de Buen de Pagador o el Bono Familiar Habitacional que hubiera recibido.

g) En caso el financiamiento se realice con recursos del Fondo Mivivienda, se debe considerar las condiciones en las que el cliente puede ser beneficiario del Bono del Buen Pagador o el Bono de Financiamiento Habitacional administrados por el Fondo Mivivienda.

Requisitos para la Compra Venta de un Bien Inmueble

REQUISITOS:

  • Minuta de compraventa autorizada por abogado.
  • Documento de identidad de los intervinientes.
  • En caso de Persona Jurídica: Vigencia de Poder, no mayor de 15 días, donde indique facultad expresa para disponer de bienes inmuebles.
  • Original y Copia de la Hoja de Resumen(HR).
  • Original y Copia de la Declaración Jurada del Impuesto del Impuesto Predial (PU).
  • Original y Copia de comprobante de pago del Impuesto al Patrimonio Predial correspondiente al año completo en que se realiza la transferencia.
  • En caso de no contar con los documentos antes mencionados se puede reemplazar con la Constancia de No Adeudo emitida por la Municipalidad correspondiente.
  • Certificado Registral Inmobiliario (CRI) del inmueble objeto de transferencia.

Nota: La dirección del inmueble debe coincidir con la dirección que aparece en el Gravamen emitido por los Registros Públicos y en el Municipio.

  • Recibo de pago del Impuesto a la Renta de ser el caso.
  • Original y Copia del recibo de Pago del Impuesto de Alcabala y su liquidación o Constancia de Inafectación, de ser el caso, emitido por el SAT o Municipalidad correspondiente.

 

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Crédito hipotecario

 

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El Banco Central de Reserva,  nos informa que  el crédito hipotecario ha disminuido en el transcurso de dos años : En Abril del 2014 presenta una tasa de variación anual ( TVA) de  14.2, mientras que Abril 2016,con una TVA DE 7.8.  Esta variación no ha sido abrupta, sino que ha disminuido como fluye de la siguiente información en Agosto del 2014 ( TVA de 12.6), diciembre del mismo años ( TVA 12.4); Abril del 2015 ( TVA 11.3)

Se espera que las tasas de interés de los créditos hipotecarios sigan disminuyendo a niveles de 8% o 9% en unos pocos meses debido a la reducción registrada en la tasa de interés de los bonos del Tesoro,

El BCR expresa  que la canalización de líneas crediticias de parte del Banco de la Nación a las entidades de microfinanzas, para dinamizar los créditos hipotecarios, puede favorecer una baja en el costo financiero de este crédito ante una eventual mayor competencia.

Asimismo, destacó que una vez que se exista un fondeo de largo plazo en el Perú, será más fácil que bajen las tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Se está formando un equipo para acelerar el desarrollo de las hipotecas en nuestro país.

“El BCR está auspiciando el desarrollo del sector hipotecario y felizmente el resto de hacedores de política económica se ha convencido de sus bondades, por lo que hemos compartido un primer informe con el Misterio de Economía y Finanzas (MEF) y la Superintendencia de Banca, Seguros yAFP (SBS)”,  expresó el presidente del BCR.

Comentó que dicho informe fue elaborado por expertos de diferentes partes del mundo que fueron invitados al Perú para identificar los obstáculos existentes para el desarrollo del sector.

De otro lado, destacó que el sistema financiero está sumamente líquido actualmente.

“El ente emisor inyectó 27,814 millones de soles en el sistema financiero entre agosto del 2008 y abril del 2009, con la finalidad de dotar de la liquidez necesaria a las instituciones financieras”, resaltó finalmente. Como nos informa Gestión virtual del 24 de junio.(15.12 pm)

 

 

Procedimientos cuando se construye una propiedad o se hace ampliaciones

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declaratoria de fabrica ( el mirador inmobiliario)

Información que nos proporciona Urbania (16/10/2016). La declaración de fabrica es la edificación en el registro de predios. Donde se inscriben las características y condiciones técnicas. Asimismo debe declararse las ampliaciones o modificaciones, que se realizan en la propiedad. Si la obra se realizo con la aprobación de la municipalidad, luego de ello se debe solicitar la conformidad de obra y la declaratoria de fabrica.

Con los nuevos planos si fuera el caso. Si la obra se construyo sin licencia hasta el 20 de julio de 1999 se debe tramitar la declaratoria de fabrica  directamente, ante la Superintendencia Nacional de Registros Publicos ( Sunarp) y acogerse a la ley 27157. Para ello se anota como requisitos; el plano de distribución por plantas, informe técnico de verificación, formulario registral número uno,  de la ley 275157. Todo debe ser firmado por un verificador de la Sunarp ( ingeniero civil o arquitecto), y un formulario de solicitud de inscripción de titulo debidamente llenado.

Las construcciones después de la mencionada fecha deben realizarse en el municipio la regularización  de licencia de edificación según Ley 29090, una vez aprobada se solicita la conformidad de obra. Luego se presentan en la Sunarp los planos de ubicación y de distribución por plantas autorizadas por un ingeniero civil o arquitecto ( no necesariamente verificador de la Sunarp) y sellados por la municipalidad. la conformidad de obra y el formulario de solicitud de inscripción de titulo debidamente sellados.

¿Cuándo se termina la Copropiedad en un inmueble?

Código Civil

La extinción de la copropiedad se regula de acuerdo a lo previsto en el art. 922 del Código Civil, en donde se tipifican las causales, para lo cual señalaremos algunos ejemplos para ser didácticos:

  1. División y partición del bien común, esta puede ser voluntaria a través de la escritura pública o judicial, mediante un proceso de conocimiento, la idea principal es que el bien se adjudique a uno de los copropietarios, cuando hay acuerdo entre todos ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la vía judicial, a fin de extinguir la copropiedad.
  2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, se puede lograr contractualmente, si los demás copropietarios lo transfieren, así sea a titulo oneroso o gratuito o a través de la sucesión intestada o testamentaria (herencia).
  3. Destruccion total o perdida del bien, esta causal, es generalmente para bienes muebles, ya que el inmueble está constituido tanto por el terreno como por la fabrica, llámese construcción (se puede destruir la fabrica pero el terreno siempre queda).
  4. Enajenacion del bien a un tercero, en este caso los copropietarios se ponen de acuerdo y transfieren contractualmente (ya sea onerosa o gratuitamente) a un tercero.
  5. Perdida del derecho de propiedad de los propietarios, este definitivamente es a través de un proceso judicial, en caso de ejecución de garantías o para el pago de una obligación.

En síntesis, la copropiedad se extingue de manera material, a través de una transferencia gratuita u onerosa, acuerdo de voluntades.

Si es un inmueble a través de una escritura pública, o a través de un proceso judicial, llámese división y partición, ejecución de garantías etc.

Alternativa ante la adquisión de una propiedad inmueble

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1.  Comprar en plano lo que le beneficiará en 15–30% del precio de venta, la desventaja los riesgos que no le cumplan en el plazo y los acabados.

2. Comprar una propiedad de segundo uso. Se puede adquirir a un precio cómodo, todo depende de la ubicación y las estructuras de la vivienda que por el natural deterioro, humedad. y otras consideraciones. ( Mantyobras tiene propuestas)

3. Comprar una casa de estreno, aquí va la selección de la ubicación, las alternativas son muy variadas depende la situación económica.  Para ello es conveniente tener en consideración que lo que se debe pagar en cuotas es mas o menos un 30% del ingreso.

4. Comprar un departamento que ofrece el fondo Mivivienda. La misma que cuenta con mas de cuatro alternativas, Mi terreno, mi casa, techo propio, nuevo crédito Mivivienda. Las alternativas son variadas.

5. Comprar en terreno, que el precio es más cómodo. Implica iniciar el gasto en servicios profesionales, ingeniería, arquitectura y albañilería y tener tiempo para  dirigir por cuenta propia la construcción de su vivienda.

¿Para qué sirve el C.R.I. en la compra de una casa?

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EL C.R.I. es decir el CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO, es un documento público expedido por los Registro Públicos (SUNARP) el cual certifica:

  • La descripción del inmueble (Características como medidas del terreno, la construcción, etc.).
  • El titular dominial registral (Quien es el dueño actual y quienes fueron los anteriores)
  • Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha (Es decir demandas, embargos, arrendamientos, etc.).
  • Títulos pendientes de inscripción (Bloqueos, hipotecas, transferencias, etc.).

Esta información toma la historia registral del inmueble de 30 años aproximadamente.

Esta certificación es completa y permite establecer la pertinencia o no, también si se puede realizar algún acto jurídico sobre el mismo, en este caso si se puede COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE.

¿Qué es el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios?

ParametrosEs un documento oficial que informa sobre los parámetros de Diseño Urbano que regulan el proceso de construcción sobre un Predio urbano y sirve como Norma Técnica que brinda seguridad a los proyectistas para el Diseño de una edificación nueva o ampliación de una ya existente. Es requisito para obtener una licencia de construcción, de edificación o de habilitación urbana.

Lo emiten las municipalidades distritales y en el caso del Cercado de Lima, la Municipalidad Metropolitana de Lima.

En cristiano, nos dice que tipo de edificación podemos construir en el predio (un edificio, un conjunto habitacional, etc.), que usos puede tener la edificación (residencial, comercial o mixta), que altura máxima, cuantos estacionamientos mínimos debe poseer la obra, el retiro mínimo exigido, etc.

La ley N° 29090 o Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, en vigencia desde el 25/09/2007 y que puede ser consultada aquí, http://www.ampeperu.gob.pe/documentos/Normas%20de%20Interes%20Municipal/Ley%2029090%20Regularizacion%20de%20Habilitaciones%20Urbanas%20y%20Edificaciones.pdf, en su Artículo 14 numeral 2 lo define así:

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado, de sus respectivas jurisdicciones, donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación sobre un predio urbano, y deberá contener los siguientes aspectos:

 a. Zonificación.

 b. Alineamiento de fachada.

 c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.

 d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación.

 e. Porcentaje mínimo de área libre.

 f. Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros.

 g. Retiros.

 h. Área de lote normativo.

 i. Densidad neta expresada en habitantes por hectárea.

 j. Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos.

 k. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.

 l. Fecha de emisión.

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios deberá emitirse en un plazo máximo de cinco (5) días útiles y tendrá una vigencia de treinta y seis (36) meses.

Este Certificado de Parámetros tiene base legal además en la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades, 27/05/2003) Artículo 79 (Organización del espacio físico y uso del suelo) http://www.congreso.gob.pe/ntley/Imagenes/Leyes/27972.pdf y la Ley 29060 (Ley del Silencio Administrativo, 07/07/2007) en su 1ra. Disp.Com.y Final (Silencio administrativo negativo) http://www.sunat.gob.pe/legislacion/procedim/normasadua/gja-01/ctrlCambios/anexos/Ley29060.pdf. La Municipalidad Metropolitana de Lima ha emitido asimismo diferentes ordenanzas que regulan el uso del suelo en cada uno de los diversos distritos de la ciudad.

Su costo depende de cada municipio, por ejemplo, en la Municipalidad Metropolitana de Lima cuesta 1.209% de UIT o 45 soles, en la Municipalidad de San Isidro cuesta 1% de UIT o 37 soles y en la Municipalidad de Surco cuesta 35.50 soles.

¿Qué es el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?

Es uno de los regímenes adoptados en la construcción de edificios de departamentos, de quintas, de casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a varios propietarios distintos (Articulo 37 de la Ley Nº 27157).  La existencia de bienes comunes determina que estos bienes son de uso común de los propietarios y sobre los cuales tienen derechos y obligaciones que deben asumir conjuntamente de acuerdo al reglamento interno que adopten, y cada propietario tiene una propiedad exclusiva sobre el cual toman decisiones propias. Esta distinción reemplazó a la antes denominada propiedad horizontal. En sentido práctico diremos que propiedad exclusiva y propiedad común existen en las unidades inmobiliarias que tienen bienes comunes, los cuales son de todos los propietarios  mas no así la propiedad exclusiva que corresponde a cada uno. La Ley Nº 27157 en su artículo 40 dice que los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación;
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular;
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Ampliación de una consulta recibida en nuestra página web.

Cuidado : individuos se hacen pasar como «ingenieros del fondo de mi vivienda»

 

estafaEstafadores, con fotocheks  falsos colgados al cuello,  abordan a los visitantes las ferias inmobiliarias, y les ofrecen supuestas de viviendas de remates.  Estos individuos les pedía cuotas iniciales de 2500 a  4000 soles. Como nos lo cuenta el semanario Hildebrandt en sus trece pag. 31:  es el caso del individuo Carlos Longui Lobatón(31 años) se hacía pasar como ingeniero del Fondo de Mivienda. El mismo que estafó al menos o menos 11 personas, les exigió que depositen a una cuenta bancaria personal  y no contar oficina donde encontrarlo. A una familia les ofreció un departamento de 77 m2,  en el jr. Zorritos en el distrito de Breña; les expreso   “Solo por tres días se rematarán departamentos en Breña. Tienes que pagar S/4500 de inicial y mensualmente (por 20 años) 400 soles. Esta oferta nunca se repetirá”. Le entregaron un adelanto de 14 mil soles. Fue atrapado,  posteriormente  la fiscalía solicitó su liberación por falta de pruebas. El el mismo sentido el diario El Correo del 12/06 nos alerta : http://diariocorreo.pe/ciudad/alerta-estafadores-inmobiliarios-al-acecho-678327/

 

 

 

Bono al buen pagador ( Fondo Mivivienda )

 

 

BONO AL BUEN PAGADOR

El Bono al Buen Pagador (BBP) es una ayuda económica que se otorgará para la compra de una vivienda con el Nuevo Crédito Mivivienda, MiConstrucción o MiCasa Más. Si accede al Nuevo Crédito Mivienda, podra acceder a un BBP de hasta S/. 17,000 y así incrementará su cuota inicial y el préstamo será menor. El BBP  varía de acuerdo al valor de la vivienda:

 

Este bono servirá para incrementar la Cuota Inicial siempre que el cliente tenga un aporte mínimo del 10% del Valor de la vivienda.

 

¿CUÁLES SON LAS CONDICIONES PARA APLICAR AL BBP?

  • Para viviendas: De S/. 55,300 a S/. 197,500.
  • Aporte mínimo: 10% del valor de la vivienda.
  • Aporte Máximo: No hay tope.
  • Prepagos sin penalidad. Se permite prepagos parciales en cualquier momento, si se realiza un prepago total antes del 5° año, se devuelve el BBP más sus intereses legale

simulacro del bono del buen pagador

Si el valor de su vivienda es mayor a S/. 197,500 hasta S/. 276,500; puede acceder al Premio al Buen Pagador (PBP) que se brinda S/. 5,000 que pueden ser desembolsados como complemento a su cuota inicial o a lo largo del pago del préstamo.

Deducción/Exoneración del pago de impuesto predial para pensionistas o jubilados

TUO-Ley de Tributacion Municipal

La Ley de Tributación Municipal establece un beneficio de deducción a los pensionistas propietarios de un solo inmueble, respecto al pago del Impuesto Predial.

El artículo 19 de la mencionada ley (con sus respectivas modificatorias) dice:

“Los pensionistas propietarios de un solo predio, a nombre propio o de la sociedad conyugal, que esté destinado a vivienda de los mismos, y cuyo ingreso bruto esté constituido por la pensión que reciben y ésta no exceda de 1 UIT mensual, deducirán de la base imponible del Impuesto Predial, un monto equivalente a 50 UIT. Para efecto de este artículo el valor de la UIT será el vigente al 1 de enero de cada ejercicio gravable.

Se considera que se cumple el requisito de la única propiedad, cuando además de la vivienda, el pensionista posea otra unidad inmobiliaria constituida por la cochera.

El uso parcial del inmueble con fines productivos, comerciales y/o profesionales, con aprobación de la Municipalidad respectiva, no afecta la deducción que establece este artículo.”

Como un caso que podemos mencionar, tenemos un cliente que cumple los requisitos arriba indicados y en este año 2014 ha pagado 4.20 nuevos soles como pago de impuesto predial 2014 por un inmueble que posee en el distrito de San Isidro (Lima), debido a que el total del autoavalúo de su inmueble no excede las 50 UIT (S/. 180,000). Los S/.4.20 son el costo de derecho de emisión del impuesto que cobra la Municipalidad.

El TUO (Texto Unico Ordenado) de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Legislativo 776 publicado el 30 de Diciembre de 1993 y vigente desde el 1 de enero de 1994, con sus modificatorias al 2011, puede ser revisado aquí: 

http://www.peru.gob.pe/docs/PLANES/11884/PLAN_11884_Ley%20de%20Tributacion%20Municipal_2011.pdf

25% De los fondos en los fondos en la AFP sirve para financiar la cuota en la adquisición de la primera vivienda o pagar hipotecas

El Comercio del 06 de Mayo, con el titulo «Cimientos del Fondo» señalan que expertos piden una reforma integral del sistema previsional . El Parlamento aprobó entre otros puntos que el 95.5 de retiro del fondo. El 4.5% será destinado a Essalud, y que los jubilados con la modalidad de retiro programado también podrán disponer del fondo. Propuestas de las AFP y economistas reputados. Prima AFP : propuso el 20% para una cuota inicial para la adquisición de vivienda. Profuturo: Al tener una vivienda se esta perforando ( sic) el concepto de pensión Integra : advirtió que diversificará el uso del fondo.Richard Webb : El ahorro debe ser mas flexible y debe acercar mas a la vida de la gente, salvaguardo el envejecimiento.Juan José Marthans:  » Un sistema privado de pensiones sin un pilar social  es inaudito en un escenario tan complejo como el peruano».

CASO REAL: Consulta sobre división y partición de bienes

Este caso está basado en un comentario realizado en nuestro blog de Asesoría Inmobiliaria:

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Hola, desearía saber que acción judicial podría realizar.

Mis padres fallecieron y nosotros realizamos la sucesión intestada, solo que dos de mis hermanos se desentendieron de ellos.
Ahora ellos después de 30 años se aparecen reclamando vender todas las propiedades a pesar que nunca se preocuparon por sus padres.
Ambos tuvieron enfermedades largas y penosas.
Mi pregunta es si en un juicio de partición y bienes, el hecho de que hayamos cuidado a nuestros padres con mi hermano tendría algún beneficio en nuestro caso en particular, considerando además que hemos pagado los autoavalúos y arbitrios anuales durante todos esos años. Gracias 

NUESTRA RESPUESTA:

A continuación nuestra apreciación sobre el caso que se nos ha planteado:

a.- Partimos que en la sucesión intestada están todos los hermanos.

b.- Al no haber testamento, los padres en vida no establecieron una mejor distribución de los bienes para los hijos que aportaban para su cuidado y recuperación de salud.

c.- Si están en la sucesión los hijos que no atendieron a sus padres, ellos están en el derecho de solicitar la división y partición de los bienes, salvo que se realice la venta de los mismos para repartirse el dinero obtenido en el porcentaje que establece la ley.

d.- Hay que señalar que quienes han administrado los bienes por 30 años, los poseedores, tienen que rendir cuentas de la posesión de los inmuebles, sino lo hacen los no poseedores pueden solicitarlo vía judicial, así como las obligación del pago de impuestos.

e.- Hay que reiterar que todos los hijos son iguales para la ley. Un hijo matrimonial tiene igual derecho que un hijo extra-matrimonial así este no haya estado con su padre.

f.- Recomendaríamos primero que realicen una división y partición convencional, que todos estén de acuerdo y su formalización ante notario público donde los hermanos que realizaron gastos tendrían una mejor parte en dicho acto, en el caso de división y partición judicial esta se realizaría de acuerdo a ley, o se rematarían los inmuebles.

g.- En conclusión no existe ningún acto judicial que limiten el derecho a heredar a pesar de lo señalado por el solicitante.